中国房地产泡沫何时破|中国房地产泡沫为何还未破灭？

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)9月20日讯

　　有个问题一直困扰很多国人，我国的房地产泡沫为何就是不破灭?

　　壹|一二线城市有泡沫，但全国去库存才是主基调

　　而今，房地产新闻热得不行，每天都占据媒体重要位置。事实上，主要一二线城市房地产的狂热，确实正在手撕我国很多公民的财富，矛盾越来越激化。

　　但这并非房地产行业的全部。

　　1、全国性房地产牛市2013年就基本结束，一二线以外地区去库存才是主基调。或许可以简单说，其实，全国性地产泡沫2014年基本就结束了。不说破裂，至少没再吹。确确实实，2014年之后，不少三四线城市，绝大部分县级城市，房价都往下走，直到去年底今年初开始稳定。

　　在这一过程中，包括直到现在，上述城市，不少楼盘烂尾、缓建，甚至触发民间借贷风波。著名的鄂尔多斯，中国犹太人大本营温州，更早之前，房地产泡沫就崩盘，造成严重金融动荡——谁怪他们此前太狠。甚至二线靠前的城市成都，2014年以来也发生严重的民间借贷风波，主要肇因就是房地产不景气。

　　这个观点，在过去多篇文章中，其实已经表达过。很多观察人士也有类似看法，相关部门的数据我就不列举了，反正数据是佐证这一看法的;

　　2、所以，现在是局部房地产泡沫。很多人关心，这样下去，局部又会重新上升为全局性泡沫吗?

　　这个问题很有意思。央行货币指标，就媒体的报道是，今年上半年仅银行业就向房地产提供约超过10万亿的资金;接着，国内房企海外发债再次活跃，利率低得惊人;最近的新闻是137家上市房企负债超4万亿，无论企业端还是居民端，杠杆都加得很高。于是，一些观点认为，所谓投资房产犹如刀口舔血。

　　还有，一二线城市的房价高烧不退，而且地王频出。这样下去，首先泡沫就是坚挺，越吹越大，越来越绑架中国经济，谁敢让它退潮?至于是否再次点燃全国购房热情，从大部分地方的存量看，可能真不大，当然，如果决策者脑子进水，那谁都没办法。

　　贰|货币从来没有很紧过

　　该说下目前主要一二线城市的泡沫缘由，和为何高烧不退了。

　　货币、政策两大因素。货币指标就不列举了。回溯2008年金融危机至今，你会发现，哪怕是2010年全国性通胀压力很大时，我们的货币也只能叫适当收紧，那时是不收不行啊。货币无侥幸。

　　今天“幸运”得多，大部分行业产能过剩，货币怎么放水、利率怎么下降，都无济于事。不仅通胀不来，甚至偶尔有通缩感觉，经济也刺激不动，除了房地产。这就是流动性陷阱，该说法虽然有存疑，但想一想，不是又是什么呢?

　　而更大的背景是，主要发展中国家崛起过程，几乎都是释放流动性的过程，都会经历通胀、通缩等循环陷阱。2008年金融危机后，主要国家都不愿意太管控自己的货币，放水是主流。美元到处飞，有些国家甚至低到负利率，实话说，我们又能怎么办?大家都这样。

　　所以，即便是2014年-2015年上半年，很多三四线城市房地产不行了，绝对销售数据也并不低，大面积破产跑路并未发生。一是我们城镇化依旧处于中高速过程，二是资产配置诉求，三是货币从来都很支持。

　　未来，货币就不支持房地行业吗?

　　叁|大面积违约暂时不会发生

　　国泰君安固定收益部研究主管周文渊先生，日前撰文指出，房地产泡沫破裂其中需要一个条件：贷款支出的现金流出现问题。即居民杠杆过高，而收入下降较快导致负债无法偿还，违约率上升。

　　周先生的数据是，我国目前房地产抵押贷款余额为15.4万亿人民币，合2.3万亿美元。其实截至2016年6月末，人民币房地产贷款总余额应该是23.94万亿元，同比增长24%;上半年增加2.93万亿元，增量占同期各项贷款增量的近四成。此外，个人购房贷款余额应为16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比各项贷款增速高16.6个百分点。

　　虽然主要一二线城市很多人杠杆确实增加很快，但中国经济毕竟没有到崩溃边缘，就业数据基本良好，失业潮未现。敢加杠杆买房的，还是有自己的办法。而中国人很清楚，房贷砸锅卖铁也要还。目前的局面，和2007、2008年时的美国还是差别很大。

　　除了房贷，中国人其他方面负债也不多。那么，主要一二线城市短期没有太多违约压力，减少了一个房地产崩盘因素。

　　肆|金融机构资产集中于房地产比例，还有上升空间

　　房地产的多指标背离，地产价格面临调整风险加大。新华社等也出来痛批房地产风险……确实不假，但我国金融机构房地产贷款余额，占全部信贷比例目前约24%左右。

　　按照周文渊先生的研究，当初美日房产泡沫破灭阶段约为30-36%。从这个角度说，我们的气球还能适当吹一吹。不过，我们确实一直在吹，而且银行资产配比到房地产的体量和速度增加很快、太明显。

　　还值得一说的是，我们的近邻日本当初那一轮房地产上涨，从1970年代持续到1990年;而1970年代，日本整体的城市化率已经75%左右。我们才56%左右。所以，我国公民继续贷点款买房，开发商各种渠道融资买地、盖房，这是正常的。不正常的是，主要一二线城市的地价、房价。可是话又说回来，主要发达国家的中心城市，房价也都不便宜。

　　此外，房地产是我们保增长的主要工具，金融机构主动被动也需要通过房地产保证利润、控制不良率——贷款给房地产，总比借给煤炭钢铁强多了吧。

　　综上，房地产泡沫这么久没破裂也就不奇怪。

　　伍|经济增速适当调低利国利民

　　这轮主要一二线城市的房地产泡沫，一开始还只是在靠近陆地端的高空钢丝上跳舞，现在走到钢丝中间去了，舞技再高，危险也加更大，进退两难。

　　也不能把责任完全推给政府，几千万和房地产有关的农民工要就业，钢铁、水泥、各类建材装饰、家电……好多行业都要吃饭，本身这些行业大部分还产能过剩，要是房地产大面积衰退，这怎么得了。失业潮，这是扛不住的。

　　但“还是坚持那个老观点，即便有千万种理由，也没有必要把主要一二线城市房地产搞到今天这么火，这样做，确实有利于全国去库存，有利于稳增长。可是，即便不这么做，就业数据也没出大问题，把经济增速的目标适当再调低一点点，又有何不可?

　　如此，不才更有精力和可能腾出手来调结构、去产能过剩，鼓励和培育新经济形态。现在好了，是个人都觉得房地产是最后的抓手，借再多钱也要买房，我的天。

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