【超级地产大亨】地产大亨如何应对海市蜃楼般的地产开发

万科董事长王石

“住宅万科，商业万达”这个业界定律正在被打破。 2013年12月24日，北京金隅万科广场正式对外开业，这是万科运营的首个城市综合体，被认为是万科的商业地产之路才刚刚正式开启。

在商业地产领域，住宅“一哥”万科一直进行的相当低调，如今已经形成三大产品线：即打造城市综合体品牌“万科广场”、社区商业品牌“万科红”、写字楼品牌“万科大厦”。

然而，看到金隅万科广场开业异常兴奋的万科董事局主席王石当初却是坚定的商业地产反对者，他甚至公开称，“如果有一天万科不走住宅产业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

但郁亮掌管万科后，情况有所不同。郁亮多次表示，进军商业地产源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地（即只有住宅，不需建其他配套设施的地）。他坚持认为，万科本意没有主动进入商业地产，而是还在坚持走住宅产业化这条路，之所以现在变成了商业住宅“二八开”，万科商业地产储备达到数百万平方米，实际是因为住宅供地中已经出现了更多的商业配套。

尽管随着北京、深圳等地的万科商业项目陆续开业，万科在商业地产领域的投资已超百亿元，但在万科的理念中，商业地产能卖掉的会快速卖掉，万科的快速周转模式不会被商业地产的周期拉长。

绿地集团董事长张玉良

2013年8月，绿地集团成功收购了以商业地产为主的香港盛高置地，实现在香港市场的借壳上市。随着上市计划的推进，绿地的商业地产野心也在不断壮大，张玉良表示，集团2013年商业地产对其房地产板块销售贡献突破60%。

数据显示，绿地集团2013年的土地储备计划为800亿元左右，在建商业地产超2000万平方米。

绿地做商业地产的核心要素是“超高层”。据统计，绿地现在已经有17栋绿地中心超高层，目前，全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的，在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还将有2~3栋绿地中心竣工。

张玉良在解释绿地超高层综合体时是这样解释的：一是城市应该从长大到长高，城市要有制高点，它也代表当地主流人群的愿望；二是城市发展基于经济的发展，很多地区具备了建造超高层的经济基础；三是行业技术已经成熟；四是绿地具备这样的品牌能力，建造300米高楼对绿地而言已经是常规技术。

超高层的盈利模式，有一种是全部持有，长期经营，按照目前趋势经营状况大概需要15~16年的回收期。但绿地的模式不一样，是核心部分留下，其他卖掉。关于商业地产是否饱和，张玉良表示，“我们的城市化，现在才60%多，不到70%，还有很多的城市要积聚人口，商业地产还有非常大的发展空间，现在远远不够。”

富力地产董事长李思廉

2013年12月初，富力以总价15亿元摘得无锡新区江溪地块，拟打造无锡“富力城”，这是富力为摆脱土地和项目相对集中于广东一地的区域多元化举措之一。至此，富力在珠江新城的各种项目已达22个，其中包括超甲级写字楼、顶级酒店、国际公寓、商场、商铺等。

随着珠江新城逐渐成为广州核心区域，其土地价值呈现井喷式爆发，富力在该区域的项目呈现诸多利好，并在公司的业绩构成中占据了相当比例。

然而这个当初投入超百亿元的新城项目，给富力带来的并非只有利润还有运营能力的冲击。统计机构数据显示，目前珠江新城大型商业物业已经供大于求，经营情况不佳致使部分商场现时的售价已低于发售初期的价格。而区域内甲级写字楼空置率近20%，远远超过了6%的安全指标。

富力所追求的区域多元化战略也在成都市场遭遇了巨大压力。自2012年年底，富力成都天汇Mall的主力店广百百货因经营亏损撤离之后，这个商业面积超过30万平方米的城中心综合体至今仍未有主力店落户开业。

曾于2013年年初传出由于资金链需求巨大，富力计划运作商业地产单独上市，但其商业地产持续盈利的能力也广为业界和投资者质疑。

积极寻求区域多元化策略是富力地产董事长李思廉谋求的解决之道。摆在他面前的除了富力城等商业地产的运营大考外，还有2014年到期债务规模较大带来的再融资风险。

长江实业集团有限公司创始人、董事局主席李嘉诚

与内地大多数地产商的激进不同，一向嗅觉灵敏的亚洲首富李嘉诚开始在中国内地的商业地产市场扮演撤退者角色。

2013年10月，由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心以89.5亿港元出售。业界预计未来几年，上海商业地产市场将迎来高供应局面，这会给市场带来一定的消极作用。

内地市场正在告别高增长阶段，李嘉诚出于更高投资回报率的追求，将总获利超37亿港元的此处商业地产出售或许向市场传递出一个明显的信号，那就是见好就收。

【超级地产大亨】地产大亨如何应对海市蜃楼般的地产开发

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