未来房价走势预测2019|未来房价走势预测 广州未来房价走势解析

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)10月13日讯

　　在房价疯涨时代，楼市调控新政连番轰炸，自9月30日至10月9日，北京、天津、苏州、合肥、广州、上海等22个城市集中出台楼市调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。

　　本轮调控政策出台密度频繁、范围广泛、精准性强，并且在发布政策之后继续打补丁、升级加码，开启了全面调控。在喊“去库存”的情况下又要限购限贷，扑朔迷离， 到底中国未来楼市将会走向涨还是跌?广州楼市未来走向又如何?

　　中国指数研究院：预期未来楼市逐步降温

　　中国指数研究院分析认为，总体来看，本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，但各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求，因此在相关政策方面都做了针对性区分，仍能保证一定规模的刚需置业需求、有保有压，维护市场的理性运行。

　　房地产专家杨现领看来，无论调控工具是限购、限贷，还是土地政策，无非都是历史上调控政策的“重启”或“加码”，本轮调控的真正不同在于背景条件不同：一是本轮调控是处在经济下行周期中的调控，守住增长目标的底线和抑制资产泡沫之间将成为一场“刀刃上的平衡”;二是本轮调控是由地方政府竞相发起和实施的调控，地方政府拥有比以往都更大的自由度和裁量权;三是调控的主战场已经进入二手房阶段。

　　在房地产专家张大伟看来，除去北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度远远不如2014年930政策之前的执行力度(46个城市限购、全面认房又认贷限贷)，“甚至很多城市可以说是蜻蜓点水”。

　　“但本轮调控在感觉上依然让人感到害怕。”张大伟表示，原因在于这一轮房价上涨太快太集中，事实上也是杠杆利用最过度的一次上涨。“这一轮很多投资客已经赚的盆满钵满，所以他们的止损线很低，一旦市场风吹草动，很可能会放弃部分利润离场。这种情况下，即使力度不大的调控也会出现踩踏效应。”

　　张大伟也表示，这一轮收紧看似一城一策，但如此密集的出台说明是在高层全面施压下的集体举动，预计未来还会有多个城市出台政策，可能将形成20-30个城市调控政策风暴。

　　“之前的政策预期是16个房价涨幅过高过快的城市需要平稳楼市，但随着政策的密集出台，一线城市辐射区域的市场也开始加入调控行列，未来房价可能上涨的城市也会跟风出台政策表态。”

　　中国指数研究院分析人士认为，考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。各个城市因需求差异性将呈现出多样化反应，如在投资投机比重较为显著的城市，量价波动将更为明显。而在资源稀缺供需矛盾长期存在的城市如一线城市，高位向下小幅震荡在所难免。

　　广州：国庆网签暴涨破四位数 未来房价涨幅或逐步缩窄

　　一边厢，全国各地在调控，另一边厢，广州却在抢房。据阳光家缘数据统计，广州楼市国庆假期七天间的网签套数达4236套，自2010年限购后的6年以来，广州楼市首次在国庆长假期间网签套数达四位数。截至10月7日，广州楼市网签套数94308套，相比过去五年任意一年的全年网签数都高。

　　广州楼市在创造历史，无论是买卖的速度还是缺货程度，今年的楼市热度都是空前的。继合富辉煌数据显示广州楼市供需缺口达280万平米后，近日又有相关媒体统计数据，截至10月4日广州全市新房累计可售面积为8109006平方米，月末消化周期为6.4个月，又一次创下今年的新低。库存量的进一步降低是否会降低这轮限购对广州房价的影响?

　　龙湖地产广州总经理毛文斌：此前广州执行的“穗六条”已是非常严格的调控政策,未来广州调控维持稳定的可能性较大。广州接下来首要任务是稳定市场而非打压市场，预期调控政策很难有大的调整，在这个大前提下，广州房价未来走势趋于稳中有涨，但涨幅会逐步缩窄。

　　世贸房地产华南区域助理总裁、广州片区总经理刘煜：从08年开始,广州楼市一直呈现量价稳中有升的趋势,无论是去化周期、供需量等都十分平衡。这个健康的市场其实并不需要特别强调楼市调控。因近期佛山限购、高地价及规划利好等多种因素集中爆发,短期内广州楼市会迎来一波利好。如广州产业成功转型，购买力会大幅增加，未来广州楼市前景会很光明。

　　合富房地产研究院顾问黎文江：广州调控政策一直比其他城市严格,由于有穗六条等调控政策在束缚,外地人以及投资客在广州置业难度较大,所以广州房价走势一直趋稳,没必要再对调控政策价码。“与其担心调控加码,不如担心区域缺货”。唯一会导致楼市降温的只有央行收紧信贷或者加息等因素。

　　广州市限购内容：二套首付不低于7成

　　广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见，意见规定严格执行既有的住房限购政策，即本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房。

　　并严格执行现有差别化住房信贷政策，即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%。继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　广州公积金限购内容：首套最低首付款比例30%

　　广州住房公积金中心发布《广州住房公积金管理中心贯彻落实广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见有关问题的通知 》，对广州公积金贷款政策进行调整。

　　根据通知，对申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率;对拥有1套住房但无住房贷款记录或已结清相应购房贷款，再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定，贷款利率为基准利率的1.1倍;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的缴存职工家庭，再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，贷款利率为基准利率的1.1倍。

　　此前，广州对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭最低首付款比例为20%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率;对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，最低首付款比例为30%;对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付款比例为40%。

　　通知提出，自2016年10月6日(含)起录入广州住房公积金贷款管理系统的贷款申请执行以上政策。10月6日前已录入系统的贷款申请仍按原贷款政策执行。

　　9天21城发布楼市调控政策

　　9月30日

　　北京：首套首付35%，无论有无贷款，二套首付50%。

　　天津：外地户籍在市内六区和武清区禁购第2套。

　　10月1日

　　成都：部分区域只能新购买1套商品住房。

　　郑州：180平方米以下住房，本地户籍限购第3套，外地户籍限购第2套。

　　10月2日

　　无锡：外地户籍禁购第2套。二套首付由不低于30%调整为40%。

　　济南：本市户籍禁购第4套，外地户籍禁购第2套。首付比例提高。公积金贷款最高额度下调。

　　合肥：市区内本市户籍禁购第3套，外地户籍首套需有连续社保和缴税证明，禁购第2套。

　　10月3日

　　武汉：部分区域实施限购政策，首套首付比例提至25%，二套房提至50%。本地人禁购第3套，外地人禁购第2套。

　　苏州：外地户籍首套房需提供纳税或社保证明，禁购第2套。本市户籍禁购第4套房。

　　郑州：首套房贷款首付30%，二套房40%。

　　10月4日

　　苏州：首套房最低首付比从20%调高至30%。

　　深圳：深圳户籍成年单身人士在深圳禁购第2套住房;在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭禁购第2套住房。

　　广州：本市户籍禁购第3套，非本市户籍提供3年以上个税证明或社会保险缴纳证明的，禁购第2套住房。

　　长沙：住建委约谈部分涉事开发商，要求大力整改，强调反对“暴涨乱涨、为涨而涨”。

　　10月5日

　　南宁：开发商取得预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于预售申报价格。

　　南京：(9月25日，南京对本市户籍禁购第3套，外地户籍禁购第2套。)非本市户籍首套需提供1年社保;本市户籍成年单身人士禁购第2套;首套首付50%。

　　厦门：180平方米及以下，本市户籍禁购第3套，外地户籍禁购第2套、首套需3年社保。

　　10月6日

　　珠海：144平方米及以下，本市户籍禁购第4套;外地户籍禁购第2套，首套需一年社保。

　　惠州：强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度，首次对中介的秩序规范做出规定。

　　福州：144平方米及以下的，城区户籍禁购第3套;外地户籍禁购第2套，首套需一年社保。

　　东莞：本市户籍禁购第3套。外地户籍购买2套需1年社保。

　　10月7日

　　佛山：本市户籍禁购第3套。非本市户籍可购买1套新建商品住房。

　　10月8日

　　上海：继续严格执行“沪九条”的基础上，进一步强化市场监管。

　　合肥：限购查询对象除购房者本人、配偶外，未成年子女也纳入其中。

　　广州限购新政的出台，影响虽不至于深重，但购房资格的限制会影响非本地户籍或想投资的购房者，倘若在广州工作的网友受3年社保约束，或者想购买第二、三套房，那么置业增城、从化等不限购区域或公寓产品仍是最好选择。

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