最新动态 点击： 2013-09-07
金融屋财经网(www.joewu.cn)2月26日讯
北京楼市铆足劲要放大招：3月份27楼盘扎堆入市
北京楼市在猴年伊始就铆足了劲要“放大招”。伴随着大兴黄村地块的高举高打，具备成熟入市条件的项目已然按捺不住了。机构统计显示，进入3月，北京将有近30个项目预计入市销售，而北京楼市2016的销售大幕也将由此全面开启。
量
27楼盘扎堆入市
经历了1月、2月的供应低迷后，今年楼市的春天似乎即将来临。
根据亚豪机构统计数据显示，在即将到来的3月，北京住宅市场预计将有27个项目入市。其中包括清城国际中心、万泽·经海广场、紫金印象等在内的10个纯新盘，以及首开保利·熙悦诚郡、首开·熙悦尚郡、金融街(长安)中心等在内的17个老项目后期。
尽管从目前来看，入市项目与前段时间相比，明显提高了积极性，但也有一些项目不着急赶在新年过后的首月入市。某房企负责人就对记者表示：“近一个月各种政策、小道消息频繁爆出，购房人对于市场的变化需要有一个缓冲过程，可以看看再说，不急于在此时推新。”无独有偶，位于南四环边上的某项目相关负责人也表示，经过去年的快速去化，项目的小户型已基本售罄，剩下的多为大中户型，并没有那么高的周转要求。
在市场分析人士看来，由于近两年住宅用地供应量持续不足，使得未来可供开发的面积减少，因此房企对手中项目并不会急于清盘，而是放慢节奏，持续顺销。“基于北京住宅市场的新特征，在2月的沉寂之后，3月也并不会出现井喷现象。”亚豪机构市场部总监郭毅进一步判断，尤其是高价的新项目不会出现一哄而上的开盘现象。
在采访中，多位业内人士都指出，随着土地成本的攀升，多数新增项目的售价都处于高位，虽然“快销”已成为共识，但其价格的市场接受度仍成为问题。
价
纯商品住宅多数破4万元/平方米
一个越来越明显的事实正在浮出水面：对于首次置业的刚需群体而言，购买全新的商品房将变得越来越难。“未来大多数的刚需购房者只能从自住房、二手房或者商住项目中进行选择。”某业内资深人士坦言，而这样的判断并非没有依据。
记者了解到，3月预计入市的项目分布在朝阳、西城、大兴、丰台、海淀、通州等12个区，尽管大多数项目截至目前对开盘价格仍保持为“待定”，但仅从已公布价格的多个项目中不难发现，纯商品住宅的销售价格多数已突破4万元/平方米，仅有个别项目维持在3万元/平方米左右。比如，位于通州区的老项目东亚·印象台湖，即将推出的产品售价预计在28000元-30000元/平方米;同样是老盘推新，位于大兴区的首开保利·熙悦诚郡，最新一期的售价预计为48000元/平方米。即将入市的一些纯新盘报价则更显得“高不可攀”，比如位于朝阳区大屯路的“八斗”，预售价高达8万元/平方米;而在寸土寸金的西城区，纯新盘紫金印象的报价也高达75000元/平方米。
值得一提的是，上述多个项目推出的都是面积超过120平方米的大户型产品。据悉，这些项目的目标客群十分明确，无一例外都锁定“二次改善型或高端置业群体”。
郭毅告诉记者，目前北京商品房新项目已经全面高端化，而随着高价地块的陆续入市，这种现象在未来将愈演愈烈。
面积
16项目推出超120平方米产品
2月19日，三部委联合发布关于契税与营业税的三条新规，其中适用于北京的仅契税第一条，即“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看，以往“普通住房”的说法已不复存在。
仅仅是这一条利好，已经让主打改善型的项目跃跃欲试。
据记者不完全统计，在3月预计入市的项目中，推出的产品面积超过120平方米的达到16个，包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡以及西四环的大苑·海淀名著等，已超过供应总量的半数。其中，户型面积超过150平方米以上的项目更是达到11个。
多位业内人士都表示，对于全城豪宅化的北京住宅市场来说，新的契税政策对“卖一买一”的改善型家庭来说有利好，促成了改善型产品的集中入市。因此，预计3月的中端改善型产品成交也将引领市场。
算账
家庭唯一住房契税最高降2%
以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例，在新政前如果被判定为非普通住房，需缴纳15万元契税，而执行新标准后，只需按照面积段来划分，90平方米以内的契税为5万元，90平方米以上则契税为7.5万元。
据业内人士介绍，由于北京近年来房价的持续上涨，大量项目已突破“普通住房”的标准，按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准，2015年北京成交的55321套纯商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各环线区间超过普通住宅单价标准的共有15660套。如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分房源的契税，将由此前需缴纳总房款的3%，降至最低1%。
北京租房市场节后迅速升温 呈现量涨价平态势
春节过后，北京租房市场的传统旺季如约而至。与往年不同的是，今年租房市场回暖迅速，呈现量涨价平的态势。业内人士表示，换租、就学、新租户等多元需求叠加，将会在未来一段时间内继续催热北京租房市场。
节后市场迅速升温
“从上周末起就陆续有客户来看房，这几天虽然是工作日但每天也有带看，春节后忙碌的时候又要到了。”刚过了正月十五，大兴黄村某中介门店的租赁经纪人小陈就开始为今年的租赁高峰做准备。
据小陈介绍，年前他们就为年后的市场做好了准备。“提前在所属的片区里收房、上架、拍照，保障年后能给客户提供更多适合的选择。”
据了解，大兴黄村附近由于临近地铁4号线，且租赁房源价格较低，一直以来受到毕业族和在京务工人员的关注。今年这种趋势依旧不减。
“3500元/月以内的小两居特别受欢迎，尤其是距离地铁近、家电齐全的房源带看频率会翻倍。因为这边出租的房源量不算少，春节后业主的报价也比较稳定，涨幅也就在两三百元左右。”小陈表示。
这一情况并不是个例。记者了解到，从伟业我爱我家集团北京公司市场研究中心的数据来看，各个门店新增的租赁客户需求平均比春节前期上涨了15%左右，约看量增长约30%。相比二手房市场，租赁市场的火热也丝毫不逊色。据统计，门店新增客户中，租住客户占据将近七成。
租户需求多元化
租房需求较年前相比，增多明显。除了往年在京人员日常居住的需求外，孩子上学及外来务工人员中首次来京工作的比重也有所增加。其中面临房屋到期再选择及孩子上学等租房需求占据比重最大。
“这附近紧挨着板厂小学、五十中学等一批学校，一些家长提前在学校附近租房子，方便接送孩子，上学放学都能让他们吃口热乎饭。”东城区光明楼附近一中介门店经纪人介绍。
除上述需求外，来京务工人群也成为租赁需求中的中坚力量。
“今年春节后找房的客户比往年动手要早一些，从初四就陆续接到客户电话想要租房，连电量同1月相比翻了一番。”通州区临河里附近一中介门店经理表示，“有些租户在年前提前退租，有些甚至在返程火车上就打电话要租房，只要地点租金符合心理预期，成交周期在3天左右。”
大量客户为了避免节后租金上涨，因而年前提前租好房屋。所以租金方面，上涨幅度并没有以往明显。此外，数据显示，小户型两居室仍然最受租户的青睐。
在各种需求集中入市的情况下，数据表明，今年的租赁市场与往年有所不同，赶在元宵节之前提前进入“春天”，并呈现持续高涨趋势。
业内表示，伴随着节后各类需求的持续释放，未来一段时间北京租赁市场将持续火热。
焦点
长租公寓涌现
随着传统租房旺季的到来，各路品牌长租公寓为吸引客户，动作频频而至。
链家推出了“租房要自如，生活猴精彩”的活动。2016年2月15日-2016年3月31日，在北京、上海、深圳，自如友家、自如整租、自如寓的新客户在自如网挑选房间，扫描二维码发起优惠，优惠将用于发起房间的费用减免。
春节刚过，伟业我爱我家集团旗下的房屋资产管理专业品牌“相寓”，也联合了支付宝，提供房租、日常水电费、维修费等费用的便捷支付，与房司令及阿里芝麻信用合作，推出信用租房，通过租客个人的芝麻信用分而给予租客不同的租房服务特权，帮助信用良好的租客实现押金减免、房租月付、先住后付等特权服务。而针对业主，相寓联合京东金融、玖富金融推出针对房租受益的专项理财产品。
自去年起，长租公寓受到风投青睐，互联网公司、中介公司、酒店经营者纷纷在该领域投注人力财力，试图在长租公寓领域抢占先机。
仅仅在北京，包括链家、我爱我家、小米等越来越多的机构先后投入到白领公寓市场，自如、相寓、YOU+等长租公寓产品应运而生。这一类产品往往是从市场中整体回收租赁一栋楼，再统一装修后对外出租给个体租客。虽然这类房源也属于中介托管房源，但由于产品从装修到后期管理都有很大提升，也受到了不少年轻人的青睐。
政策助推专业化租赁
就在春节前，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，再次强调建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。并要求加快发展专业化住房租赁市场。鼓励商业银行开发适合住房租赁业务发展需要的信贷产品，在风险可控、商业可持续的原则下，对购买商品住房开展租赁业务的企业提供购房信贷支持。
这无疑是助推长租公寓发展的政策保障。
“从去年的国务院85号文到2015年的中央经济工作会议，再到2016年国务院的8号文，政府已经越来越重视住房租赁市场，购租并举也被确立为化解房地产库存的重要举措。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，随着互联网的发展、资本的涌入和存量房时代的来临，专业化住房租赁市场上已有相寓、魔方公寓、青客、优客逸家、自如等众多企业在深耕细作。未来随着政策的倾斜和支持力度的加大，专业化住房租赁市场将在资本、技术、政策等各方面迎来良好的发展契机，行业想象空间非常之大。
不过记者采访中也了解到，目前的长租公寓租金相比于周边普通出租房高出20%，托管式房源的监管也仍处于灰色地带。不少网友在微博、知乎等网络平台上“吐槽”品牌长租公寓在配套设施和后期管理方面存在各类问题。
业内人士提醒，租客在选择前最好就租金、服务费、水电费，以及公寓日常维护责任等进行充分了解，避免或减少纠纷。
环京楼市多重政策利好落地 多个项目又在酝酿涨价
由于毗邻首都北京的特殊性，长期以来环北京区域楼市吸纳了不少北京外溢的刚需客群，同时也有大批看好这些区域发展的投资性客户时刻关注着这里。而近日来，随着降首付、降税等利好政策的连续释放，以及环北京区域将实行积分落户制度的明确，环京区域楼市再度成为市场焦点。
多重政策利好落地
春节前后，影响环北京地区楼市的政策接连见诸报端。
2月2日，央行发文，在不实施“限购”措施的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地向下浮动5个百分点。上周，国家又推出了契税税率下调和营业税“5改2”的政策，以加快去库存的步伐。同时，河北省明确了环京地区将实行积分落户制度，使得购房者和业内人士对此也出现了不少猜测和解读。有人认为，这或许是环京区域未来同北京一体化的前奏、还有人则猜测环京区域未来有可能会出现限购。
业内人士大多表示，总体上看，这些连续出台的政策对环京地区的楼市来说是利好的。
中原地产首席分析师张大伟认为，现在一二线城市、一二线城市周边房价都在上涨，北京周边的楼盘房价上升也是大的趋势。另外，持续的宽松政策，以及“两会”前后不断刺激楼市的措施，也造成了现在看涨的行情。“当然，还有一些人为因素，比如燕郊完全依赖于房地产，所以一有利好政策就会炒作，把房价越炒越高。”
多个项目封盘惜售
不过，本周，记者连续询问了多个位于燕郊、大厂等地的在售楼盘，均得到销售人员诸如“我们现在处于蓄客阶段，请您排号”、“住宅现在没有，预计下月开盘”之类的回复。而在实地探访过程中记者也发现，在燕郊聚集了大量楼盘售楼处的102国道两侧，拦车带客户看房的“销使”也比去年下半年时少了不少。看起来，环京楼市似乎仍然没有走出春节带来的市场静默期。
市场真的没有热起来吗?
“香河、固安那边我不清楚，不过燕郊、大厂这一带，大部分开发商在节后都是一个捂盘惜售的状态。现在我们从开发商那边都拿不到在售房源。”在燕郊，从事房地产代理销售的王女士告诉记者，燕郊大多数楼盘在年后都还处于蓄客阶段，“未来开盘肯定是比年前有一定的涨幅”。
又在酝酿涨价
记者实地探访也发现，目前虽然燕郊大多数楼盘的确没有进入开盘销售的节奏，但是却都已开放蓄客。比如，在汇福·悦榕湾的销售现场，记者就看到，虽然销售人员表示目前开售楼盘均已售罄，需要等待新盘开售，但是前来看房的客户却不少。项目售楼处的坐椅已经基本坐满，沙盘前也围绕有三十余人询问购买事宜。一位销售人员向记者透露，3月新一期开盘价格将达到1.8万元/平方米，比之前上涨2000元/平方米左右。对此，汇福悦榕湾副总经理兼营销总监刘振刚对记者表示：“我们的楼盘现在价格比较平稳，涨价也是依据市场形势。”
刘振刚认为，北京地王频出和豪宅化不断加强的趋势会给环京地带的楼市带来上升态势，同时外地的刚需人群不断向北京周边涌入，而开发用地紧缩，住房的供应量也会越来越少，势必会造成北京周边房价的上升。
而位于大厂的世茂·萨拉曼卡的一位营销负责人也向记者透露：“今年燕郊、大厂楼盘的整体形势不错。受到通州成为北京行政副中心以及环北京区域路网成熟的影响，这片区域从现在来看也会是稳中有涨，但不会暴涨。”据悉，目前世茂·萨拉曼卡也没有新房源在售。
分析
业内：捂盘与利好政策有关
针对节后环北京区域多数楼盘捂盘惜售的状况，亚豪机构市场总监郭毅分析：“开发商选择捂盘主要是因为看好未来的市场。先收缩面向市场的供应量，然后结合利好政策调整价格。”郭毅表示，“现在主要的利好有通州成为北京行政副中心的辐射效应以及地铁等交通设施的规划建设。”而在近来发布的政策中，降低首付对于环京地带房价的影响要更大。
“二手房价格较低，降低营业税所减免的金额有限，而契税至多能得到1.5个点的优惠，这并不足以促使消费者的购房决策改变。但是，燕郊区域楼盘主要是靠投资拉动的，降低首付之后杠杆率就会放大，可能原先投资者首付能买一套，现在添一些就能买两套，这对于投资客有着不小的吸引力。”郭毅如是说。
除去利好政策的影响，中原地产首席分析师张大伟表示，开发商捂盘也和时间有关系，2月份北京、环北京没有太多的楼盘开售，进入3月份，才是销售的旺季。
观点
机构：积分落户对开发商是利空
近日，河北省公布居住证实施方法，明确了燕郊、大厂、香河等地的积分落户条件，这对环京地带的楼市产生了一定的影响，也引发了对于环京区域楼市走向的争论。有业内人士分析认为，该政策主要是在心理层面上使购房者对环北京带的预期变好，从长远来看，这可能意味着基础建设、基础设施配备都要改善，也可能带动一些产业，实现协同发展。但是这个政策具体的效果如何现在还不好说，起码要在3年左右时间后才能显现出来。
不过如果从短期影响来看，最直接受到冲击的就是不少环京区域的楼盘将无法保证买房即能落户。比如，汇福悦榕湾副总经理兼营销总监刘振刚就表示：“我们的楼盘之前一直以买房赠户口作为宣传热点，但是现在要按照新的规定来。不过，积分落户政策对燕郊等地房价的影响不大，主要影响的是人口的输入。”
亚豪机构市场总监郭毅认为，环北京地区的积分落户政策对开发商来说是利空政策，“积分落户政策要求综合考虑合法稳定职业、合法稳定住所、缴纳社会保险年限等因素，但是在燕郊买房的主要是在北京上班的人，购房者中可能有95%都不能满足积分落户的要求。那么他们就不能享受当地的公共服务，包括就医、养老方面的优惠政策，这样楼盘对购房者的吸引力就下降了。原先有意向的人可能会在别的区域购房，或是在北京买一套面积小的房子。随着自住购房客群的减少，投资客会成为市场的主力，但是投资需求是逐利而动的，市场的稳定性会大大降低，总体而言积分落户政策对开发商是不利的。”
热点问题
并入北京的前奏?
不太可能
相比降首付、降税的全国性楼市刺激政策，积分落户政策对环北京楼市的影响要更为深远。相对于北京积分落户的高门槛、希望渺茫，环京地带的积分落户引发了业内的各种猜测。
由于京津冀规划纲要谈到行政区划要调整和优化，因此，外界流传着“北三县并入通州”的说法。而众所周知，2017年北京市属行政事业单位将整体或部分迁至通州潞城。潞城边上就是潮白河，与北三县燕郊、大厂、香河仅一河之隔。未来，潞城将会形成一个辐射圆，自然潮白河以东的北三县将被优先辐射到。
部分业内人士还表示，廊坊市区、燕郊、大厂、香河、涿州等环京地带要同北京一样实行积分落户，政策门槛的上升和接轨加大了这些地区并入北京的可能。
不过，对于这一观点，大部分业内专家学者并非十分认同。
北京市社科院一位不愿具名的专家表示：环京区域并入大北京“并不现实”。在他看来，北京有严重的“大城市病”，之前从中央到北京都一直强调北京不可再进行“摊大饼式”的发展，所以才会将北京的产业、人口和部分资源向河北、天津一带疏解。因此，北京不但不会进一步向外扩张，还将严格限制人口的流入。因此，环京区域并入北京的可能性不大。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向记者表示，疏解人口肯定是北京等大城市急需解决的问题，河北环京地区的积分落户政策也恰好反映了这一点，希望通过积分落户政策，将北京大量流动人口疏导至环京区域。“不过现在人们普遍想要的是北京户口，因此在环京地带落户的吸引力有多少还有待观察。”
限购?
短期内不会推出
积分落户政策出炉，同样也使得人们开始担心：环京区域会不会也即将执行限购政策?目前正考虑在燕郊购房的张女士就告诉记者，她是在知道积分落户这一政策之后匆匆忙忙赶来燕郊看房的。“一直想在燕郊买房，一直在犹豫，现在这个政策出了，会不会以后就不让外地户口的人来买房了?”
对此，房地产开发商和业内专家都认为，短期内环京地带不太可能实行限购。
“除燕郊因距离北京较近，有可能会出现限购以外，其他环京区域应该不会很快限购，因为这里的购房者以刚需为主，现在限购不太合理。”世茂·萨拉曼卡的营销负责人向记者表示。
中原地产首席分析师张大伟认为，燕郊、大厂地区的行政级别低，而且市场不太规范，不具有限购的可能性。
生活在这里
房价接近翻番配套依然不足
今年是小吴毕业工作后的第7年，也是在燕郊买房后的第7年。作为一个地道的北京人，为什么会选在当时还没有热起来的燕郊买房，小吴自己也说不清楚。
“可能是冲动消费吧。”小吴回忆，“2009年冬天，我们看到了天洋城的广告，当时主要是看中了天洋城的品牌，那会儿房价是8300/平方米左右，10万块钱的首付基本就能买下来。“那会儿我刚毕业，觉得10万块，在离北京不算远的地方买一套房，就动心了。”
据小吴讲，如今他当年所买的房子均价已经涨到了1.5万元/平方米左右，一些和他同一批买房的邻居都已经将房转手，不过他自己并没有将其出手的打算。
“一个是结婚后我也没有要孩子，现在的房子足够满足我们生活。另外也是不知道北京、燕郊以后怎么发展吧。前段时间刚刚公布环北京区域的积分落户政策。我们有北京户口，对这个政策不在意，但是多少会觉得以后燕郊和北京可能会越来越一体化，房子也会继续升值吧。”小吴说。
不过，小吴也向记者抱怨：“这么多年了，燕郊的地铁都快成为一个传说了。”他表示，自己在酒仙桥附近上班，每天开车往返，花费在路上的时间是3个小时左右。“迎宾路和102国道两条交通干道在高峰期的拥堵程度堪比北京，如果赶上限号那天就惨了，那就必须乘坐公交车进京，通勤的时间成本大大增加。”
而记者也注意到，伴随着“北三县”房地产开发规模的不断扩大，城市配套的滞后正在制约着这些京东人口聚集地的进一步发展。一位当地的房地产从业人士不止一次向记者表示，燕郊目前的人口密度甚至要高于北京，但是公共配套高度不足。“比如，大型购物中心仅有一个天洋广场。交通上，除了通燕高速之外，并没有与之平行的快速城市路可以直接通向北京。”
事实上，承载了大量北京外溢人口的环京地区，公共配套服务没有跟上，不仅仅是燕郊出现的问题，环京的多个区域或多或少都存在着这样的问题。
对此，小吴有更深的体会：“我们当年买房也就是买一个住的地方，不是为了投资，所以对于房价的关注，可能远没有对于通一条地铁、开一个商城这样关注。相比来讲，我们更希望这里的公共配套服务水平早日同北京接轨。”
房企多元化参与城市旧改背后：无奈土地供应缩减
在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是，一些房企纷纷抓住‘城市更新’这个机遇来扩充规模。
“旧改”俨然成为了行业的下一个战场。
城市更新需求量巨大
春节刚过，北京市西城区2015年首个棚户区改造工程——宣西北项目正式启动。居民除选择安置房外，还可得到一定的补偿金。据悉，今年西城区计划改善全区1万户居民的住房条件。
不仅是北京，近几年来北上广深一线城市面临城市战略更新的全新任务。2月18日，深圳市规土委公布《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，共涉及20个单元更新项目，旧改面积达71.998公顷，其中改造方向为居住、商业功能的更新单元有7项，涉及土地面积38.89公顷。
在去年底的新闻通气会上，上海市政府也披露，上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。
眼下，国内城市更新的潜在需求量十分惊人。根据中国指数研究院报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在一线城市多在划定城市界限，控制人口，所以如何处理好存量土地成为重要问题。“过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。”
房企多元化参与旧改
城市旧改背后自然少不了开发商的身影。在宣西北项目中，居民定向安置的合顺家园便是由北京市保障性住房建设投资中心和北京广安置业投资公司共同出资组建的北京燕广置业有限责任公司开发。而在深圳、上海，则有更多民营企业参与到城市旧改项目中。
在北京，首开董事长潘利群曾表示，棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一。同时首开也希望在其他城市开展类似于棚户区改造的项目。
去年底，富力地产董事长李思廉透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。
无独有偶，阳光城集团董事局主席林腾蛟也对外宣布，公司今年在收购兼并方面做了大量工作，包括深圳的3个项目在内。年内累计有1000亿元货值储备，有一半是通过收购兼并得来。
业内人士介绍，目前旧改的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前的主流模式。而在具体工作上，除了上述的开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在也更多元化。
克而瑞研究中心沈晓玲介绍，城市的旧商业区同样面临着改造。“在上海，最成功的旧改案例非瑞安新天地莫属。”沈晓玲表示，瑞安发家于上海太平桥旧改项目，历经近20年的旧改历程，打造了一个集商务、旅游、商业、住宅等物业于一体的多重物业组合，在运营上形成了“先盘活商业、后销售物业”的独特模式，并将新天地旧改模式成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。
多元化的参与空间让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。这其中表现最突出的是深圳市场。2011年，深圳存量土地供应首超新增供应，4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。
房企为什么爱上旧改?
房企参与城市更新的背后，是土地供应缩减和价格增长的无奈。亚豪机构数据显示，2015年北京共出让109宗土地，同比减少了32宗，土地成交量创下近8年的新低。而另一方面，土地出让金却创下8年来新高。今年这种态势仍在持续。2月23日，绿地在黄村以39亿元拿下大兴区黄村镇地块，楼面价约4.7万元/平方米，溢价率50%。
“现在地价这么高，有钱才能任性。今年我们也计划从城市旧改里边寻找合作机会。毕竟仅凭招拍挂市场拿地，生存空间只能被进一步挤压。”一家在北京布局诸多项目的国资背景房企相关负责人坦言。
此外，潘利群曾多次公开表示，位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级，既有广阔的市场前景，又有国家棚户区改造战略的背书。
上述资金实力雄厚的国企、央企都在对旧改这块蛋糕跃跃欲试，一些外地房企更是将参与旧改作为跻身一线城市的蹊径。
去年12月底，湖北福星股份通过下属公司，签订了参与到通州永顺镇小圣庙村棚户区改造项目的合作意向书。
而在去年10月，东华实业也宣布签订了收购北京丰盛胡同旧改项目的意向书。通过收购北京万联中天房地产开发有限公司100%股权，东华实业将获得开发建设北京市西城区丰盛胡同危改(旧改)西区D、E地块权利。该地块临近西城区金融界，地处北京核心商圈，开发前景毋庸置疑。
旧改业务只是看起来很美?
然而，城市更新的业务或许只是看起来很美好。
就在东华实业签订收购意向书仅10天后，这笔高达77亿元的北京旧改项目收购案即宣告流产。
11月1日晚间，东华实业公告宣布终止收购北京丰盛胡同旧改项目。其理由是，“收购项目金额较大，牵涉收购难度较大，公司无法明确收购具体时间及计划安排”。
在不少投资者看来，此次收购失败在意料之中。记者查阅公开资料发现，今年前三季度，东华实业营业收入为4.5亿元，净利润2571万元，公司经营活动产生的现金流净额为-2.11亿元。
沈晓玲表示，参与旧改需要巨额的前期投入，如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利，期间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。
而熟知旧改操作流程的业内人士表示，旧改审批流程相对复杂，甚至要盖上超过百个章才能完成。同时，由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，开发商甚至将面临半途退场的可能。
一位长期从事土地市场研究规划的资深人士也表示，对于开发商来说，现在可以把资金用到房地产上下游产业或者非房地产领域上产生收益，利润率相对较低、操作周期较长的旧改项目或许不会成为房企的主战场。
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