【住房公积金管理条例2018】国务院发布住房公积金管理条例修订稿 10股爆发

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)11月22日讯

　　【编者按】国务院法制办11月20日公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，就送审稿公开征求意见。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不作为买卖建议。

　　新版住房公积金管理条例征求意见：放宽提取条件

　　国务院法制办11月20日公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，就送审稿公开征求意见。

　　住建部在修订送审稿的说明表示，《条例》修订的基本思路是：以维护缴存职工合法权益为基础，以更好地支持缴存职工解决住房问题为目标，改进住房公积金缴存、提取、使用政策，健全监督管理机制，强化社会监督，提高管理运营透明度，建立公开规范的住房公积金制度。

　　修订送审稿显示，对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”。缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍;单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5%。

　　另外，修订送审稿对提取条件进行了放宽：一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金;

　　二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的，可同时提取配偶的住房公积金。

　　修订送审稿还明确，将增强公积金的资金流动性，一是规定住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资;二是允许住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券。

　　最后，修订送审稿提出，要促进公积金资金的保值增值。是规定住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

　　住建部表示，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。

　　以下为住建部说明全文：

　　住房城乡建设部关于《住房公积金管理条例(修订送审稿)》的说明

　　按照中央全面深化改革领导小组的工作部署和国务院立法工作计划要求，住房城乡建设部组织起草了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。现将有关情况说明如下：

　　一、修订的必要性

　　住房公积金制度是我国城镇住房制度的重要组成部分。1991年，上海借鉴新加坡的经验首先建立了住房公积金制度。1994年，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)，要求全面推行住房公积金制度。1999年，国务院颁布实施《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)。2002年，国务院对《条例》进行了修订。

　　《条例》的实施，规范了住房公积金管理工作，促进了住房公积金制度的发展，对于支持职工住房消费、改善居民住房条件发挥了重要作用。截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。

　　《条例》修订至今已十余年，随着我国经济环境的变化和房地产市场的迅速发展，住房公积金制度在实施中暴露出一些亟待解决的问题，包括：缴存制度不完善，城市之间资金无法融通，资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄，管理效率和服务水平不高等，迫切需要对现行《条例》进行修改和完善。

　　二、修订的主要内容

　　《条例》修订的基本思路是：以维护缴存职工合法权益为基础，以更好地支持缴存职工解决住房问题为目标，改进住房公积金缴存、提取、使用政策，健全监督管理机制，强化社会监督，提高管理运营透明度，建立公开规范的住房公积金制度。

　　(一)规范缴存政策。一是明确单位及其职工应当缴存住房公积金，并规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以缴存住房公积金(第三条)。二是对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”。缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍(第十九条)。单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5%(第二十条)。

　　(二)完善决策机制。一是调整住房公积金管理委员会的构成，减少行政机关人员数量，规定缴存职工代表不得低于总人数的1/3(第九条第一款)。二是规定住房公积金管理委员会成员应具备履行职责的能力，定期听取缴存职工意见，切实维护缴存职工的合法权益;缴存职工、缴存单位和有关专家代表通过推选产生，应具有广泛的代表性(第九条第二款、第三款)。三是规定住房公积金管理委员会应建立规范的会议制度及议事规则，坚持依法、民主、自主决策，任何单位和个人不得干涉住房公积金管理委员会的决策(第十条第二款)。四是规定住房公积金管理委员会及其成员违反本条例规定应当承担的法律责任(第四十六条)。

　　(三)规范机构设置。一是规定直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)应当设立住房公积金管理中心，统一负责运作本行政区域内的住房公积金。住房公积金管理中心可以根据需要在县(市)设立分支机构。其他单位一律不得设立住房公积金管理中心或者分支机构(第十一条第一款)。二是规定住房公积金管理中心与其分支机构实行统一规章制度、统一核算(第十一条第二款)。三是规定有条件的省、自治区人民政府可以实行省级统筹管理。实行省级统筹管理的省、自治区人民政府应当设立住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心，统一管理本行政区域内的住房公积金，并在设区的市(地、州、盟)设立分支机构，根据需要在县(市)设立办事机构(第十四条)。

　　(四)放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金(第二十六条第一款)。二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的，可同时提取配偶的住房公积金(第二十六条第三款)。

　　(五)增强资金流动性。一是规定住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资(第三十条第一款)。二是允许住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券(第三十条第二款)。

　　(六)促进资金保值增值。一是规定住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品(第三十条第二款)。二是删除住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金的规定。

　　(七)加强风险防范。一是规定住房公积金的增值收益在提取住房公积金管理中心的经费后，全部用于建立住房公积金风险准备金，不得挪作他用(第三十一条)。二是要求住房公积金管理中心应当建立健全内部控制机制，强化内部约束和管控，规范业务管理和防范风险(第三十四条)。三是规定住房公积金监督管理部门、住房公积金管理中心、受托银行及其工作人员应当依法为用人单位和个人的信息保密，不得以任何形式泄露(第四十二条)。

　　(八)提高服务水平。一是规定住房公积金管理中心应当综合考虑利率水平、服务质量、网点分布、风险防控能力等因素，通过招标方式确定受委托商业银行，办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续(第十三条)。二是明确住房公积金提取和贷款申请由住房公积金管理中心审批，银行按照委托合同办理有关支付手续，简化了单位出具证明的环节(第二十七条、第二十八条)。三是缩短提取和贷款审批时限，贷款审批时限由15日缩短为10日(第二十七条、第二十八条)。

　　(九)强化监督检查。一是明确国务院住房城乡建设主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行建立住房公积金信息披露、人员准入、绩效考核和责任追究等制度(第三十三条第一款)。二是规定省级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对住房公积金归集、提取、使用和管理等情况的监督检查(第三十三条第二款)。三是规定国务院住房城乡建设主管部门建立健全住房公积金管理信息系统，实时监控各地住房公积金管理运营状况(第三十三条第三款)。四是规定住房公积金管理中心应当每年公布住房公积金年度报告，依法公开政策规定、办理流程，接受社会监督(第三十五条)。五是加强人大监督，规定住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当报本级人民代表大会常务委员会备案(第三十七条第一款)。

　　(十)健全执法手段。一是赋予住房公积金管理中心必要的监督检查手段，明确被监督检查的单位和个人有配合检查的义务(第四十条、第五十条)。二是对单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续，单位逾期不缴、少缴、多缴住房公积金的违法行为，增设了相应的法律责任(第四十四条、第四十五条)。三是加大对骗提、骗贷行为的查处力度，对提供虚假材料等欺骗手段提取住房公积金或者获得住房公积金贷款的行为，规定了法律责任(第五十一条)。

　　香江控股:背靠大树好乘凉,优质资源再注入

　　香江控股 600162

　　研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2015-11-17

　　投资要点

　　事项:

　　公司公布定增预案,拟向关联方发行股份及支付现金,购买其持有的与家居商贸业务相关的资产,并募集配套资金,定增价6.06 元/股。

　　平安观点:

　　背靠大树好乘凉,优质资源再注入:公司大股东为南方香江集团,旗下包括家居流通、地产开发、资源能源和金融投资四大产业。此前大股东已注入香江商业和深圳大本营100%股权,公司形成了商业地产及住宅地产开发和商铺招商、家居等商贸流通的完整产业链。但由于商业地产开发周期较长,上市公司短期内难以为商贸业务提供大量优质商业,本次大股东再次注入沈阳、广州、深圳、郑州和长春等优质物业,将大幅提高上市公司“自有物业+自有招商运营”的比例,加快上市公司向商贸业务战略转型。

　　股权激励有助激发员工热情,或将揭开公司发展新篇章。尽管市场对大股东拥有的各项资源较为认可,但近年来上市公司相对保守的态度,使得市场对公司的运营能力和发展速度仍存疑虑。公司之前未做过股权激励,大部分核心员工无上市公司股份,公司近期已出台股权激励方案,有助于激发员工热情,借助集团资源,或将揭开公司新的发展篇章。

　　土地储备充足,财务状况稳健:前三季度公司实现销售额22.5 亿,销售面积24.0 万平米。在手土地建面493.0 万平米,可出租物业92.1 万平米,按照目前的开发进度,可满足未来5 年的开发,前三季度累计新开工39.2万平米,完成全年新开工目标的59.4%。在手现金20.2 亿元,覆盖一年内到期长短期负债的94%,剔除预收款的资产负债率58.4%,资金状况整体稳健。

　　投资建议:预计2015-2016 EPS 分别为0.29 元和0.34 元,对应PE 分别为27.3 倍和23.3 倍。公司大股东实力雄厚,优质资源注入助力公司业务转型,股权激励利于激发员工热情,看好公司转型及员工激励后的新气象,维持“推荐”评级。

　　风险提示:销量及业绩不及预期风险。

　　荣盛发展:业绩有所恢复、转型有望提速

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：银河证券 分析师：胡华如 撰写日期：2015-10-27

　　核心观点:

　　三季度业绩相对有所恢复:10月24日公司公布2015年三季报,报告期内实现营业收入57.67亿元,同比增长18.10%,实现归属于上市公司股东的净利润6.37亿元,同比减少5.99%。三季度结算规模的增加使得年度累计同比增速下滑幅度趋缓。今年Q1-3公司累计实现营业总收入149.19亿元,同比下滑0.90%,而半年报这一数字为下滑10.02%,实现归属于上市公司股东净利润16.75亿元,同比下滑18.63%,而半年报这一数字为下滑24.84%。

　　参股河北银行,稳步转型金融:公司2015年9月21日公告,拟以人民币2.95元/股的价格认购河北银行增资扩股发行的股票133,369,301股,约占其增资后总股本的2.67%。认购价款合计为人民币3.93亿元。此次认购是公司转型金融业的有益尝试,将进一步优化公司的对外投资结构,一定程度上改善公司的产业结构和收入结构,开辟公司新的利润增长点,树立良好的银企合作关系,为实现产业资本和金融资本的融合创造条件。

　　持有现金大幅增长、流动性显著优化:第三季度公司先后成功公开发行2015年公司债券(第一、二期),非公开发行2015年公司债券(第一期),总计79亿元人民币。截至报告期末,公司货币资金余额91.20亿元,比年初数58.87亿元增长54.92%,资产负债率为82.54%,净负债率为179.12%。债券顺利发行在控制融资成本的同时大幅提高流动性,提高资金使用的灵活性。

　　持续聚焦京津冀,尝试新型开发模式:公司2015年9月21日签订了《河北省永清台湾工业新城整体合作开发项目股权收购合同》,拟以自有资金26,266万元收购河北光彩投资有限公司98.5%的股权,取得永清台湾工业新城区域内37.8平方公里“土地一级开发项目”等权益。签订上述合同,是公司聚焦京津冀战略的一个重要成果,也是公司在传统的项目开发模式之外的一种新的业务模式。

　　维持推荐评级:从布局高铁沿线三四线城市战略调整到京津冀区域,从地产开发到新领域的产业和模式,在行业增速趋缓的大背景下公司积极应对。而顺利发行公司债给公司带来充足流动性,也为公司开展新业务奠定基础;公司依旧有基本支撑的转型标的,受益京津冀概念和行业政策宽松,考虑到三季度地产业务的表现,我们维持公司15年盈利预测不变,而持有现金的大幅增长,公司转型有望提速,我们维持推荐评级。

　　风险提示:京津冀一体化进程缓慢、跨行业转型低于预期。

　　北辰实业:业绩反转的逻辑继续兑现

　　北辰实业 601588

　　研究机构：长江证券 分析师：刘俊 撰写日期：2015-10-29

　　业绩反转的逻辑继续兑现。公司前三季度营收增长33%,归属净利增长66%。其中三季度单季业绩增长达84%,增速环比二季度增加了21个百分点。公司财务业绩大幅增长的原因在于发展物业结算增加以及投资物业经营面积增加。其中长沙项目结算金额同比增长了60%,在总结算金额中的占比达53%,成为拉动公司业绩增长的核心动力。我们提出的长沙项目进入集中结算期,带动公司业绩实现发转的逻辑进一步得到验证。预计四季度公司的业绩仍将保持高速增长。

　　财务状况稳定。公司在期末资产负债率为73%,扣除预收的真实负债率为68%,相较年初略有增加。但公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债)的比例仍维持于1.5%以上,财务状况保持稳定。

　　销售增长资金好转,大举拿地规模扩张。公司在前三季度实现地产销售面积33万平,销售金额37亿平,与去年同期相比分别增长186%和95%。其中长沙项目贡献销售金额21.3亿元。销售形势的好转为公司回流了大量资金,同时公司本期也加大融资力度,资金流情况明显好转,为公司大举拿地扩张奠定了资金基础。

　　业绩反转+轻资产扩张。长沙项目进入销售爆发期后,一方面直接带动公司业绩提升,另一方面将缓解公司的资金压力,推动公司进入新一轮拿地扩张周期,15年必将成为业绩反转之年;同时公司的轻资产扩张战略稳步推进,正在创造新的业绩增长极。

　　重申买入评级。在北京亚奥区的120万平的核心物业是公司估值的基本保障,长沙大体量项目的发展红利未来仍将持续释放。我们预计公司15、16年EPS分别为0.25和0.3元/股,对应当前股价的PE分别为20倍和16.6倍,重申对公司的买入评级。

　　福星股份:转型起步,激励创新

　　福星股份 000926

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-11-05

　　前3季度净利润下降8%,源于公允价值变动下降56%

　　前3季度,福星股份(000926.CH/人民币12.56, 买入)营业收入62.0亿元,同比增长15%;净利润5.1亿元,同比下降8%,扣非后2.4亿元,同比增长790%,其中,投资性房地产公允价值变动2.9亿元,同比下降56%;每股收益0.72元,扣非后0.34元;毛利率26.1%,净利率8.2%,分别提升3.9个和下降2.1个百分点;三项费用率由去年同期的10.4%下降至目前9.0%。

　　前3季度销售估算约50亿元,全年仍有望冲击80亿元

　　前3季度,估算公司销售约50亿元(上半年销售33亿元+3季度中房地产销售现金流入约16亿元),同比增长约25%;考虑到后续行业政策将持续宽松、4季度公司可售资源丰富及银湖控股并表贡献的增量销售,公司全年仍有望冲击80亿元,对应同比增长31%。报告期末,预收款54亿元,同比增长51%,分别锁定我们对公司15-16年房地产业务预测收入的100%和50%。

　　员工持股计划、跟投福星智慧家,双重激励激发员工动力

　　7月公司成立员工持股计划“福星财富集合计划”,参与员工包括公司董监高及公司核心业务骨干,并9月30日完成购买4,166万股,占比 5.85%,购买均价9.46元/股,总金额3.9亿元,配资比例为2:1,优先份额年化收益为7.1%,公司股东提供连带责任担保。此外,10月公司拟与星慧投资(公司高管持股52%)共同投资设立福星智慧家物业有服务有限公司,公司持股51%,星慧投资持股49%,福星智慧家的设立有利于创新运营管理机制和激发管理效能,积极推进公司转型升级。

　　净负债率较高,开拓国内外融资渠道确保资金链安全

　　报告期末,负债率77%、净负债率157%,后者高于行业平均水平,但较半年报时期下降12个百分点,负债率水平有所缓解。报告期内,公司全面拓展国内外两个资本市场。一是开拓新型融资品种,年初至今完成合计完成45亿元公司债的发行工作,4月推出了30亿元的定增方案(定增底价10.43元/股);二是开展国际融资工作,促推海外项目的顺利发展。

　　转型起步、激励创新,维持买入评级

　　福星股份前3季度营业收入和净利润分别同比增长15%和下降8%,主要源于去年同期投资性房地产公允价值变动基数较高、今年有所下降所致;销售方面,估算公司销售约50亿元,预计公司全年仍有望冲击80亿元,对应同比增长31%;此外,近期公司持股通过员工持股计划以及高管跟投福星智慧家等措施大力创新激励体制,9月底公司员工持股计划实施完毕,10月公司推出高管跟投福星智慧家(转型载体),这将积极推进公司转型升级;此外,公司4月推出了30亿元的定增方案,加上合计今年发行的45亿元公司债,公司的融资结构进一步优化。我们维持公司2015-16年每股收益为1.08元和1.22元,维持目标价17.61元,维持买入评级。

　　保利地产:10月销售低于预期

　　保利地产 600048

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-11-12

　　结论与建议:

　　公司10月销售情况:公司10月单月实现签约面积100.7万平方米,实现签约金额114.11亿元,同比分别-13.6%和-24.4%,环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看,公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米;实现签约金额1212.0亿元,分别同比+15.2%和+13.4%。

　　受推盘节奏和结构影响,10月销售不及预期:公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降,一方面是受推盘节奏的影响,公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减;另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加,拉低了公司的销售均价,公司10月的销售均价为11333元/平米,环比下降11.9%,同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下,我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位,但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期,我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元),同比增长6.1%。

　　盈利预测与投资建议:公司作为国内地产行业的龙头企业,拥有出色的产品结构与品牌优势,销售稳健,融资成本低廉,未来将会在行业集中度提升中受益。另外,公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量),Pei ban(陪伴),Poly APP(保利APP 端)],我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期,我们小幅下调公司的盈利预测,预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元,对应PE 分别为1.27元、1.36元,对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍,PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低,具有较大的吸引力,维持买入的投资建议。

　　金融街:商业地产龙头,京津协同发展受益标的

　　金融街 000402

　　研究机构：东北证券 分析师：郑闵钢,杨骞 撰写日期：2015-11-05

　　报告摘要:

　　享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看,金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企,在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为,在接下来的国企改革进程中,公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处,将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

　　商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。

　　今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心,以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段,这些项目的逐步入市,将是公司未来几年收入增长的重要保障。

　　地理布局合理,京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源,占77%,公司的通州商务园项目拿地时间早,均价低,楼面均价在2700元/平方米左右;今年7月,公司在上海闸北获取一块商业用地,楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为,随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台,包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。

　　公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元,对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X;NAV17.62元,当前股价折让49%。给予公司6个月目标价15.45元,维持公司“强烈推荐”评级。

　　信达地产:集团协同再下一城,模式独特尽享蓝海

　　信达地产 600657

　　研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2015-08-13

　　投资要点

　　事项:公司公告与实际控制人中国信达及关联方信达资本于2015年8月签署《宁波宝能信投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》,共同发起设立基金。基金认缴规模28.01亿元。同时公司作为有限合伙人认缴5000万元。基金投资期限不超过3年,将以股权和债权形式投资与深圳市中林科技产业园南区项目。

　　平安观点:集团协同再下一城,金融地产模式独特:此次公司与集团跟投成立并购基金,是继广东嘉粤承债式收购打通集团协作后,又一次开创性的协同模式。此次并购基金旨在深圳地区进行项目并购业务,信达地产进行跟投分享收益,并将在项目开发过程中进行监管,我们预计公司也将收取一定的监管费用,实现与集团协同的创新金融地产模式。

　　中国信达拥有大量资源,公司轻资产掘金蓝海:中国信达业务中不良资产业务的非金融业务60%涉及房地产业务。投资与资产管理业务也曾参与上海百联等大型资产包竞买,其中包含丰富地产业务机会,都为信达地产的发展提供大量资源。同时,随着房地产行业进入震荡周期,中小开发商存在大量融资及收购机会,信达地产都将以跟投、监管或代建的方式进行协同,增加公司中间业务收入,同时实现轻资产扩张。

　　销售规模再上台阶,2015年有望实现100亿元:公司土地储备自2013年起发力,目前已进入销售的收获阶段,2015年预计实现销售金额100亿元。同时携信达集团的融资支持,公司以基金的方式获取广州及合肥项目,再次聚焦核心一二线城市,同时强化了公司在珠三角的资源优势,助力未来销售规模再上台阶。

　　上调评级至“强烈推荐”,看好公司独特发展模式:在传统地产开发企业盈利增速下滑之际,中小企业经营困难为擅长不良资产处理业务的信达集团提供大量业务,也为公司提供协同机会,由于在协同中公司不用投入本金,有望实现轻资产扩张,深圳项目落地预示公司协同加速推进,上调评级由“推荐”到“强烈推荐”。预计公司2015及2016年EPS为0.59和0.70元,对应PE为12.2和10.3倍。

　　风险提示:协同进程慢于预期。

　　京投银泰:业绩将进入释放期,股权变化意义大

　　京投银泰 600683

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇 撰写日期：2015-09-01

　　核心观点:

　　主力项目陆续进入结算期。

　　15年上半年公司实现营业收入同比增长432%,归属股东净利润-1.19亿万元。公园悦府项目贡献销售收入4.31亿元,结算净利率12.9%,但由于无锡项目的亏损以及公司较高的三项费用比例,整体依旧处于亏损状态。全年来看,公司计划实现营业收入72.78亿元,考虑到较高少数股东权益比例以及低毛利项目对于整体业绩的影响,预计净利润水平在2亿左右。

　　销售稳定增长,货值充沛可期。

　　销售方面,公司上半年销售面积7.7万方,销售规模27.6亿元,预计全年房地产销售规模将会在85亿左右。截止到目前,公司可售货值总规模在600亿以上,对于公司未来几年的销售及业绩增长具备极强的支撑作用。

　　股权结构发生变化引关注。

　　15年2月开始,中国银泰内部沈国军与程少良之间的股权划转使中国银泰持股比例显著下降,程少良在近日辞去高管职务以财务投资人的身份行使权利。根据规定在6个月后个人股东持股可以进行减持,而京投集团有望会成为上市公司的唯一股东,未来将会更好的发挥上市平台的作用。

　　预计15-16年EPS分别为0.26、0.34,首次覆盖给予“买入”评级。

　　京投银泰是我们在目前阶段重点推荐的地产企业。主业进入业绩释放期,而京投集团丰富的资源为公司未来发展带来广阔的想象空间。相对于公司11.28元的每股NAV,和大股东8元的回购价格,当前股价都处于明显折价状态,在市场企稳的过程中,未来估计走势具备较强的支撑。

　　风险提示。

　　二股东股权问题解决过程存在不确定性,集团资源尚无明确注入安排。

　　万方发展:牵手四川卫计委,互联网医疗布局深入

　　万方发展 000638

　　研究机构：国海证券 分析师：代鹏举 撰写日期：2015-11-13

　　事件:

　　万方发展与四川省卫计委签订《战略合作框架协议》,四川省卫计委与万方发展将发挥各自在“互联网+医疗”方向的优势,共同打造智慧化医疗服务生态圈。

　　公司公告员工持股计划草案,计划持股总人数不超过60人,筹集资金总额为2000万元(分两期实施,每期筹集金额为1000万元),资金来源为员工自筹资金和法律、行政法规允许的其他方式,存续期为18个月。

　　核心观点:

　　立足四川,深入探索智慧化医疗转型路径

　　目前四川省已将健康服务业列为全省五大新兴先导型服务业之一,同时四川省各大医疗机构也积极响应“互联网+医疗”的战略部署,随着医改政策的逐步推进,传统医疗行业有望在“互联网+”的推动下实现跨越式发展。公司目前聚焦四川,本次战略框架协议签署后,万方发展将作为四川省“智慧化医疗”的投资商及运营商,积极着手改善就医环境,为四川省医疗健康产业信息化建设探索新路。

　　我们认为政府数据的获取是当前互联网医疗企业布局的第一步,至于后期数据运营和变现,自然有大量的产业链上的参与者,如国外相对成熟的数据买单者(医院、保险和药企等)会自然聚拢共同变现价值。当前区域医疗信息化平台建立渐进入高峰期,而医疗信息化平台的核心在于政府的投入,目前来看,其他涉足互联网医疗的企业服务用户覆盖区域尚未包含四川,我们预计公司将凭借与政府先发的合作优势立足四川,通过此次合作,公司未来将以四川省作为智慧化医疗的核心省区,向西南地区延展,构建智慧化医疗西南地区产业结构,为公司业务转型提供良好的发展平台,此次合作区域医疗信息化平台、成立医疗卫生信息化创新创业基金将会是一个多方共赢的选择。

　　卡位医药互联网平台,整合软硬件实力强化布局

　　此前万方发展先后收购执象网络和义幻网络股权,通过布局医药互联网(B2C模式)业务领域以及移动互联网医疗服务(O20模式)业务领域,逐步形成互联网健康产业链。

　　收购公司介绍:

　　成都义幻网络是一家以移动互联网医疗服务为核心的高科技公司。公司以移动医疗软件开发应用、WIFI智慧医院解决方案以及移动医疗O2O服务为主营业务,通过与移动互联网深度整合形成便捷医疗服务平台,能够大幅提升医院管理效率,同时提升就医满意度,有效缓解三长一短等医患矛盾,对互联网+时代的医疗服务模式改革提供了行之有效的解决方案。其已在西部地区开展了“智慧医院”的推广及平台化服务,已积累了多家三甲医院的项目标杆案例,目前已与华西第二医院、四川奥迪斯康骨医院达成微信智慧医院合作。

　　发展愿景:现以服务公立、民营医院为第一阶段发展重心,第二阶段将着力发展基于“智能电视”的移动互联网便捷医疗服务,将医院的核心医疗资源通过智能电视向家庭进行释放,搭建家庭端多屏便捷医疗服务平台,将互联网+的理念服务于传统医疗产业、服务于广大民众。

　　四川执象网络成立于2008年12月,是由上海复星医药(集团)股份有限公司全资子公司上海复星长征医学科学有限公司与执象网络研发团队共同发起成立的互联网软件企业,公司于2011年获得国家级软件企业认证。公司主要从事医药网站建设与运营、药品零售行业互联网解决方案及配套运营、互联网药品交易平台建设(B2C模式)、医疗卫生系统门户网站建设、配套软件开发等业务。2012年9月开启与新浪的战略合作,全面负责新浪网新浪医药板块运营,并成为新浪微博医药行业产品推广审核方。2014年12月与北京百度网讯科技有限公司已签署双边战略合作伙伴协议,合作方式涵盖百度直达号,百度健康,百度搜索等,公司主要运营项目为药店网、药店会员APP。

　　目前医院资源的对接依靠义幻网络来拓展,预计在华西第二医院模式成熟后将推广至其他医院,执象网络与百度共同发起并联合华西口腔专家团队共同打造的“数字口腔”分级诊疗平台已进入公测阶段,联合百度“药直达”以及新浪构建的智慧药店项目已和全国3.6万家药店建立长期合作关系,目前已包括了数字药店系统、药师培训系统、患者管理系统三大板块,可实现精准的用户行为分析、慢病管理、人员培训、执业药师干预、处方药远程管理、移动支付等功能。我们认为通过收购上述互联网医疗服务平台以及前期收购的和谐康复医院,公司将借助优质硬件与线下优质医疗资源打造一站式就医管理的互联网医疗闭环。

　　首次覆盖给予“买入”评级

　　考虑到公司转型进展顺利,以四川省政府为核心的布局利于公司后续合作相继落地,我们预计公司2015-2017年EPS分别为0.02 / 0.06/ 0.07元,对应PE分别为1255/ 400/ 316倍,尽管公司目前估值偏高,但我们预计公司转型互联网医疗后未来盈利具备较大的提升空间,给予“买入”评级。

　　风险提示:公司转型互联网医疗不达预期、互联网医疗盈利模式存在不确定性等。

　　万科A:销售形势良好,土地投资大幅提升

　　万科A 000002

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2015-11-10

　　核心观点:

　　销售形势持续稳健,均价整体继续上升

　　2015年10月,万科实现销售金额236.5亿元(同比+7%,环比-3%),不过从认购金额的角度来看,同环比均实现了较大幅度的上升,金九银十万科的销售形势基本稳定。2015年1-10月,万科累计实现销售金额2041亿元(同比+19%),已经接近去年全年水平。公司目前可售资源充足,存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平,全年销售金额超过2500亿元是比较确定的。10月销售均价约12620元/平米(环比-5%,同比+9%)。

　　拿地力度大幅提升,物流地产继续发力

　　2015年10月,万科共获取19个项目资源,合计建筑面积约305.7万平米,总地价约150.74亿元。月度拿地规模是近两年来的高点,与销售规模之比继续提升,10月达到28%。土地投资力度的加大,一方面是三四季度地方政府供地增多,同时质量相对较好的地块(楼面价占周边售价之比较低)的推出量也在增加,万科拿地的可选择范围加大。不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺、优势地块争夺激烈而有所上升。合作力度则略有下降,目前来看,公司10月获取的项目大多是万科控股以及100%控股,少数股东权益占比未来将相对下降。10月,万科再次公告了获取物流地产项目,杭州大江东香精厂项目,建筑面积10.2万平米,截至目前,万科在物流地产项目上的储备建面达到49.0万平米。未来发展提速可期。

　　预计公司15、16年EPS分别为1.64、1.86元,维持“买入”评级

　　万科的销售规模继续保持稳健态势,前10月的销售规模已经接近去年全年水平。转型业务(如物流地产)有序推进。我们看好公司的长期发展

　　风险提示

　　全国房地产市场负向波动;转型业务推进不及预期。

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