二线城市房是_二线城市再出重拳房产政策 荐八股

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)4月12日讯

　　辽宁省对房地产库存严重地区停止供地

　　4月11日，辽宁省国土资源厅下发通知，要求全省各地从严落实房地产去库存工作，对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地;

　　科学合理编制2016年住房用地供应计划，加大对棚户区改造和保障性安居工程用地保障力度，强化住房用地监管，切实保障房地产市场平稳健康发展。

　　据辽宁日报4月12日报道，通知要求，全省各地要科学制定住房用地年度供应计划，要结合商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，除对保障性安居工程和棚户区改造优先保障外，从严确定住房用地供应规模。

　　合理控制住宅用地供应的布局和节奏，将住房用地年度计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，以稳定、均衡供应住宅用地。

　　通知明确，对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地;对于已供应、未开发的房地产开发用地，可申请转换用途或调整商住比例。  

　　房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的地区，可与城乡规划主管部门共同研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

　　通知同时提出，要加大对棚户区改造和保障性安居工程用地保障力度，优先保障列入年度供应计划的棚户区改造和保障性安居工程建设用地。(中国证券网)

　　保利地产:3月销售高速增长

　　保利地产 600048

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2016-04-08

　　结论与建议:

　　公司3月销售情况:公司2016年3月实现签约面积165.8万平方米,实现签约金额222.3亿元,同比分别增长159.5%和197.0%。公司3月销售情况符合预期。累计来看,公司1-3月共实现销售面积343.5万平米,销售金额451.0亿元,分别同比增长117.2%和131.3%。

　　政策助力,销售高速增速:公司3月销售高速增长,一方面是在2月新出台的房地产宽松政策的支持下,一线城市销售火爆,二线热点城市放量,30大中城市3月销售面积同比大幅增长85.2%,直接带动公司销售量的提升。

　　从绝对的量值来看,公司销售金额和销售面积均已超过去年12月的水平,位居历史第二位;

　　另一方面是由于去年基期较低的缘故。从销售均价来看,公司3月的销售均价为13407元/平米,同比+12.6%,主要是得益于主力销售区域价格的上涨。近期深圳、上海虽发文提高购房门槛,抑制了需求的涌入,但二线城市仍呈不断回暖的态势,幷且还有可能承接一些在一线受阻的需求。

　　整体来看,公司广泛布局于一二线城市,销售业绩预计将会继续增长。n 3月拿地略少,项目集中于一线及其周边城市:公司2月新增项目5个,分别位于上海、广州、南京、东莞、湛江。权益建筑面积68.6万平米,支付土地款57.6亿元。

　　公司3月拿地偏少,权益建面仅为2月的32.5%,也仅为3月销售面积的41.3%。但拿地更加偏向于一线及其周边的核心城市,拿地价格也相对合理,利于公司后续的项目的快速销售,幷可保持合理的利润。

　　盈利预测与投资建议:在政策的支持下,房地产市场不断回暖,公司销售也实现了高速增长。而从长远来看,公司作为行业龙头将会受益于市占率的提升。另外,公司低廉的融资成本和良好的资产结构也为公司在行业下半场的发展奠定了基础。

　　我们预计公司2016、2017年净利润分别同比增长16.2%、9.6%至143亿元、157亿元,对应EPS分别为1.33元、1.46元,对应目前A股PE分别为7.4倍、6.8倍,PB1.3倍。公司目前估值相对较低,销售增长明显,我们继续维持买入的投资建议。

　　招商蛇口:巨轮起航、一帆风顺

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-04-01

　　事件:招商蛇口换股吸收合并招商地产,2015年实现营业收入492.22亿元,同比增长8.21%;实现归属于上市公司股东的净利润48.50亿元,同比增长51.36%;实现基本每股收益0.88元,同比增长51.72%。

　　公司备考口径归属于上市公司股东的净利润68.93亿元,同比增长31.14%。基本每股收益为0.93元,同比增长31.14%。

　　换股合并,立足前海蛇口,重新起航:上市后的招商蛇口定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,确立三大核心业务:以前海蛇口自贸区为主体的园区开发与运营业务、以原招商地产为主体社区开发与运营业务、以太子湾游轮母港为主体邮轮产业建设与运营业务。

　　公司立足前海园区开发和蛇口工业区,有序向全国拓展业务,正式扬帆起航。

　　兑现承诺,经营业绩勿忧:2015年公司吸收合并招商地产后,收入显著提升。实现营业收入同比增长8.21%,归属于上市公司股东的净利润同比增长51.36%。

　　2015年实际备考归母净利润为68.93亿元,同比增长31.14%,完成了业绩承诺,预计未来两年均可兑现承诺,承诺净利润数为86亿元和103亿元。公司综合毛利率下降1.88个百分点,净利率增加1.87个百分点。

　　地产销售再突破、行业毛利有所下滑:公司实现销售576亿元,公司新增项目资源计容建面486.90万平米,其中权益计容建面266.20万平米,预计2016年将突破650亿元。

　　但细项社区开发与经营业务实现收入419.26亿元,同比增长2.09%,未达到之前公司预测的469.08亿元。由于行业整理毛利率下滑,毛利率较上年下降5.57个百分点。预计2017年社区开发与经营业务毛利率降至30%。

　　投资建议:公司换股合并后重新起航,确立三大核心业务。合并加厚公司土地储备,提升了可持续盈利能力。园区开发业务以前海为基点有序向全国拓展,200万方工业用地改造将成盈利新增长点。地产销售有望再上台阶,毛利率随行业下滑。

　　邮轮业务立足太子湾母港,2017年项目投入运行后收入将大幅提升。我们预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 估值为13.5X、11.2X、8.9X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价22.4。

　　风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑

　　世联行:四大业务齐发展、人与资产共链接

　　世联行 002285

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-03-02

　　事件:公司公布2015年年报,实现营收47.11亿元,同比增长42.39%;净利润为5.09亿元,同比增长29.17%;每股收益0.38元,同比增长18.75%。

　　地产交易业务市占持率续提升、费率略有下降:公司实现代理销售金额为4,309亿元,同比增33.90%,以5%的市场份额领先同业。

　　此外,公司深耕170多个城市,2015年开设1628个售楼处,同比增322个,已实现但未结算的代理销售额约2972亿元,将在未来3-9个月带来预计21.5亿元的收入。由于承接了部分自主性商品房项目,公司代理费率微降至0.82%,但基本保持稳定。

　　资产管理业务增长中结构调整、小样社区成亮点:公司的资产服务中基础物业管理业务实际在管项目74个,在管面积288.2万方,实现营收4.13亿元,同比增长34.9%,同时小样社区、公寓管理等新业务正积极推进;顾问策划业务由于受到土地购置和开工的下降,执行合约数同比减少127个,收入同比下降20.93%。

　　地产金融服务持续高增长、积极拓宽筹资渠道:公司家圆云贷产品的放贷共计3.22万笔,放贷金额为29.9亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,同时该产品为公司带来收入4.15亿元,同比增长98.41%,从2013、2014年该业务放贷规模仅为1.5亿和19.7亿元。

　　公司筹资渠道多样化,除了银行借款,积极使用P2P和资产证券化ABS(成本仅6%)的形式,大幅降低综合成本。

　　电商业务平台效应显现、收入爆发性增长:公司电商业务始于2014年下半年,通过建立综合平台、整合营销渠道、收取团购服务费等方式提供服务,15年实现收入7.28亿元,同比增长965.25%。

　　投资建议:地产政策利好不断,公司新房交易服务市占率持续提升,龙头地位,稳固,公司借助交易、资管、金融和电商四大业务打造全国领先的地产服务商,建立人与资产的链接。

　　有望成为未来地产服务黄金时代的领航者,我们预计公司2016-2018年EPS为0.46、0.55和0.68,对应当前股价PE估值为27X、23X、19X,维持“买入-A”评级,6个月目标价16.1元。

　　风险提示:地产销量系统性下滑

　　中航地产:小而美、受益国改与航空文化战略

　　中航地产 000043

　　研究机构：国金证券 分析师：胡华如 撰写日期：2016-03-04

　　投资要点

　　15年Q4业绩大幅好转:3月2日公司发布年报,15年实现营业收入55.19亿元(-11.36%)、归母净利润4.01亿元(-18.53%),而在15前三季度公司业绩同比下滑146%,四季度公司实现归母净利润5.7亿,地产的结算和昆山九方城项目开业后公允价值的提升使得15年全年业绩大幅好转。

　　对于基本面的担忧可以大幅缓解,公司的业绩弹性相对较大。

　　航空科技文化战略加速推进:14年8月,中航工业筹划在全国兴建5-6个“航空大世界”主题乐园项目。2015年10月底,公司设立子公司“成都航空科技文化发展有限公司”,标志着集团的航空科技文化战略确定落地公司。

　　16年1月18日公司在成都天府新区以底价拿地(净用地面积30.8万方,楼面地价不超过900元每平米),是成都航空大世界项目首期地块,未来该区域将建成航空科技文化博览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主体社区等。

　　机构物业管理业务继续发力:16年1月15日,公司全资子公司中航物业拟与NEC(中国)设立合资公司(中航物业持股65%),致力于开发符合未来物业管理行业的设备设施运营平台和智能楼宇科技产品,有利于为中航物业提供新的业务增长点。

　　截至2015年10月,中航物业在全国物业管理项目350个,在管项目面积总计3730万方。在我国政府职能转变、建设服务型政府大趋势下,我们看好公司物业管理业务的发展空间。

　　积极探索多渠道融资:近年来公司非流动负债在债务总额占比逐步提升(15年Q3占45%),其中股东借款约占一半,综合融资成本逐步走低。

　　15年12月公司与中航财司续签《金融服务协议》,未来三年由中航财司向公司提供不超过8亿元综合授信额度;16年2月,公司发行15亿元债券获得证监会核准,后续来看公司也可能采取股权融资。

　　投资建议

　　公司在15年实现签约金额49亿,签约面积60万方,同比分别增55%和%,16年地产结算有保障。预计公司16年实现EPS为0.71元,对应当前股价的PE仅为12倍,公司RNAV11.42元,股价较其折让25%,我们首次覆盖给予买入评级。

　　风险提示

　　国企改革与航空科技文化战略推进缓慢。

　　广宇集团:优秀的浙商基因,稳健、扎实、创新

　　广宇集团 002133

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2016-04-07

　　地产深耕杭州,抓住城市发展机遇。

　　广宇集团深耕杭州市场多年,总土地储备规模90万方左右,未结算项目总面积56.7万方,65%位于杭州市内,未结算货值比例高达86%。未来公司地产业务主要有三个看点:1.土地获取时间早,低价低,整体利润水平高;

　　2.现房比例高,很多项目在15年及16年竣工交付,未来销售业务可直接计入结算,业绩增长弹性大;

　　3.抓住杭州城市未来发展机遇,随着城市国际知名度以及基础设施建设水平的提升,在杭州的地产业务将为公司未来的业绩表现提供稳定的支持。

　　作为16年G20领导人峰会和2022年亚运会的举办地,杭州市的发展将会进入全新阶段,地产市场方面,由于10、11年的供给过剩,市场在经历了两年的去库存,现在杭州市地产市场需求中枢发生了明显的上移,未来将进入良性循环状态。

　　布局第三方影像诊断,高门槛,高投入,高回报。

　　公司15年公告与上海世正医疗合作布局第三方医疗影像诊断业务,以杭州全 景医疗中心为契机,打入影像诊断行业,发挥其资本优势,拓展第二主业。影像诊断是一个资格审核严格,资金需求量高,但前景市场广阔的新业务,借助世正的经验和团队能力,广宇将在新领域取得了先发优势。

　　预计16-17年EPS分别为0.61、0.68元,维持“买入”评级。

　　截止到目前,公司在售未计算项目56.7万方,按照中性结算节奏假设,所有项目结算后将贡献的净权益增加值为13.38亿,加上归属母公司净资产和出租物业价值公司NAV规模为51亿元,对应每股RNAV为6.58元/股。

　　风险提示。

　　城市政策调控风险以及第三方影像诊断项目牌照的不确定性。

　　嘉宝集团:与光大安石同袍泽,轻资产转型欲上层楼

　　嘉宝集团 600622

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-01-20

　　事件:公司公告:欲探索轻资产转型,公司下属全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司拟出资4.5亿元投资上海光翎投资中心(有限合伙)投资沪太路项目。

　　调整出资额后,上海光翎有限合伙人认缴出资总额为32亿元,其中:上海光妍认缴23亿占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。

　　与光大安石同袍泽,轻资产转型欲上层楼:1)管鲍之交已立,投资上海光翎达共识:公司与光大安石在在投资沪太路项目方面达成共识。为发挥光大控股的房地产金融优势、探索公司轻资产发展模式,双方决定共同投资上海光翎投资中心(有限合伙),用于投资、运营管理上述项目;

　　2)合伙人上海光控浦燕、宜兴光控均为光大系全资控股,光控浦燕拟与奇伊投资(嘉宝集团下属)、光控安石(光大控股下属)签署合同,后俩者五五开分享投资管理费:合伙企业将委托奇伊投资和光控安石就基金的业务、经营以及基金投资组合管理等提供咨询服务,奇伊投资、光控安石将按50%:50%的比例分享上述投资管理费;

　　3)投资项目为大宁项目位于上海市闸北区沪太路319街坊87丘地块的商业办公项目,根据上海市规划和国土资源管理局网站,地块总土地面积8.016万方,为商办用地,出让年限为商业40年、办公50年。

　　变更GP为上海光控蒲燕,LP宜兴光控追加认缴出资、引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资:1)截止2016年1月13日,合伙企业GP为上海光控嘉鑫,LP为宜兴光控;2)此次变更,GP由上海光控嘉鑫变更为上海光控蒲燕,且上海光控嘉鑫退出合伙企业;LP宜兴光控增加出资额;

　　新引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资;3)变更后,LP出资总额达32亿元,其中上海光妍认缴23亿元占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿元占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿元占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。

　　多方位合作可期,模式不仅限于LP:未来合作光大安石一可继续作为LP参与其发起的房地产基金,二可发挥自身开发运营能力,合作光大安石实现轻资产运营;光大安石是国内最大地产基金。

　　或助力公司挖掘新盈利增长点:光大控股资产规模526亿港元,下属光大安石为国内最大地产基金,运营经验丰富,且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东,在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台,充分受益于英利项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道;其资金基础坚实,可助力实现轻资产转型,提高投资回报率;

　　且协同公司探索智能建筑、智能家居、智慧城市等领域,实现传统房地产资产互联网、物联网化。

　　投资建议:此次与光大安石合作投资,为公司轻资产转型重要诠释,公司是坚守大上海区域的小地产公司,资产安全且成长空间较大,虽短期受结算结构影响利润下滑,但前期定增引入光大安石为战投,合作光大系或助力公司实现“轻重并举”地产业务转型,未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升。

　　我们预计15-17年EPS分别为0.52、0.66、0.83元,目前股价对应PE估值为23.5X、18.6X和14.8X,维持“买入-A”评级,考虑公司未来规模和业绩成长空间较大,且有望实现轻资产转型,给予30倍估值,6个月目标价19.8元。

　　风险提示:经营模式变更缓慢,轻资产转型效果不达预期。

　　海德股份:静待AMC牌照落地

　　海德股份 000567

　　研究机构：东吴证券 分析师：丁文韬 撰写日期：2016-03-02

　　事件:

　　公司于2016年2月29日公布2015年年报:公司2015年实现归属母公司净利润2324万元(扣除非经常性损益后为-1559万元),同比增长275.4%,对应EPS0.1537元;归属于母公司净资产2.18亿元,环比年初增长11.91%。对应BPS1.44元。

　　投资要点。

　　非经常性损益带来净利润增长:公司2015年实现归属母公司净利润2324万元,同比增长275.4%,主要得益于非经常性损益项:

　　(1)桐城市人民政府支付资金占用费;

　　(2)清算控股子安徽海德公司产生的投资收益;

　　(3)处置公司持有的平湖耀江房地产开发公司股权的投资收益。扣除非经常性损益后的归母净利润为-1559万元,同比下降346.5%。

　　积极有序收缩地产业务,战略转型有序展开:2015年10月,公司公告拟出资10亿元设立海德资产管理有限公司,标志着公司由房地产向不良AMC转型的开始。在此战略布局引导下,公司转型已有序展开:一方面,战略性收缩地产业务以加速回笼资金;

　　另一方面,公司于2015年10月公告增发预案,拟募集48亿元进一步增资海德资产管理公司以满足未来不良资管业务的资本需求。

　　西藏地方AMC牌照价值有限,影响未来业绩弹性:公司最新增发方案中将拟设立的海德资产管理公司设立地点由海南省变更为西藏自治区。

　　根据现行监管规定,地方性AMC只可在本地区开展不良资产的收购与处置业务,而西藏自治区不良资产规模较小:截止2015年三季度末西藏金融机构不良贷款余额仅7.7亿元,且未来并无快速上升的空间,牌照价值有限。

　　投资建议

　　不考虑不良AMC业务,预计公司16/17/18年净利润为7.00/7.55/8.01百万元,对应EPS0.046/0.050/0.053元。由于公司尚未获得西藏自治区地方AMC牌照,全面转型不良AMC的核心逻辑仍存在不确定性。

　　目前公司积极推进由房地产向不良AMC的战略转型,市场对地方AMC牌照的关注度较高,建议关注交易性投资机会。首次覆盖,给予“增持”评级。

　　风险提示:

　　1)申请地方AMC牌照的进展不及预期;2)西藏地方AMC牌照价值有限拖累估值。

　　广东明珠:推进增发进程,关注主业结构调整

　　广东明珠 600382

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2016-03-21

　　核心观点:

　　15年业绩预减,扣非后基本持平

　　业绩预告中表明,15年预计实现归属上市公司股东的净利润与上年同期相比将下降75%到85%,按均值预估全年业绩为1.69亿左右,造成业绩下降的主要原因在于上年同期公司收到出让广州阀门公司土地补偿款10.8亿元,大幅提升了公司净利润水平,15年公司投资收益以及委托贷款收入等扣非收入与过去相比基本持平。

　　一级开发业务提供稳定未来业务稳定性

　　2014年11月公司与政府合作在兴宁市南部新城约1.3万亩的土地上进行土地一级开发。合约在很大程度上保障了开发公司的利益,设定未来几年的土地出让计划和最低价格,给予项目公司多项专项补偿。

　　由于基础设施配套等原因,公司与兴宁市政府协议将从16年开始进行土地出让工作,预计每年可以为公司贡献25亿左右的收入,3亿以上的净利润,结合公司当前的投资收益及委托贷款收入,16年开始公司稳定的业绩规模将在5亿元左右。未来几年公司将会解决过去无主营业务的现状,业绩确定性将得到极大的提升。

　　预计公司16-17年的业绩分别为1.33和1.57元,维持“买入”评级。

　　当前公司仍在顺利推进非公开发行计划,大股东参与价格为14.97元/股,与当前价格相比具备超过40%的价格空间,当前投资点位具备较高的安全边际。

　　按照当前市值计算,PB水平仅为1.45倍;若在当前价格完成增发,则公司PB水平为1.25倍,且大部分资产为现金与可出售金融资产,整体资产负债结构有利于未来进一步布局新的业务领域。

　　风险提示

　　大股东完成增持后,进一步业务拓展存在不确定性

二线城市房是_二线城市再出重拳房产政策 荐八股

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