【15年房价暴涨原因分析】南京房价持续暴涨原因分析

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)9月8日讯

　　有外地媒体报道称，南京早已拟定好限购政策，预计月底出台,流言一起，顿时在网上炸开了锅。

　　今天，房产局明确回应：重启限购传闻是对房地产市场的过度解读，南京是否出台限购政策尚未研究讨论。

　　今年以来，南京房价的暴涨已经见怪不怪，有钱人在这一轮暴涨中身价倍增，没钱的人面对高涨的房价倾其所有，一套房绑上全家人的一辈子。

　　本文盘点从年初至今这8个多月南京房价涨幅最多的TOP25榜。

　　1、话不多说，先来点干货大家感受下今年以来南京房价的涨幅：

　　备注：

　　1、本轮是普涨，所以涨幅小于5000元/㎡的已经没必要统计了，得出正好TOP32。

　　2、这张表仅统计了从年初至今有开盘活动或持续销售的楼盘的实际成交价，因为他们的价格更具有代表性，更能说明问题。

　　3、若短期内无房源在售楼盘，则以上一批房源成交价或销许价为准，不作为实时价格参考。

　　4、部分楼盘房源可能根据产品类型、精装修标准不同，价格浮动较大，最终以成交价格为准。

　　5、本文统计仅统计到8月23日，截至发稿之前各个楼盘涨幅会有变动，以最终以售楼处的成交价为准!

　　2、 房价暴涨之下，楼市鸡犬升天

　　从上图可以清晰的看出，这一轮房价暴涨袭击南京所有区域无一幸免，不管是河西、

　　城中这样的“金陵贵胄”，还是江北、麒麟、江宁这样的楼市新贵，甚至是六合、禄口、江宁滨江这些曾经的“远郊”区域，都在这一轮暴涨中，房价重新洗牌。

　　第一梯队：启迪方洲、高科荣境、翠屏诚园、深业滨江半岛、新城香悦澜山，涨幅在10000元/平及以上;

　　第二梯队：金隅紫京府、复地御钟山，涨幅在8000-9999元/平;

　　第三梯队：正荣润江城、保利西江月、东方兰园、保利中央公园、金陵雅颂居、中南世纪雅苑、紫金华府、大发融悦、金陵湾如院，涨幅在7000-7999元/平;

　　第四梯队：华府国际、金地浅山艺境、爱涛尚书云邸、万科璞悦山、中航金城1号、荣里、力标赞城、万达茂，涨幅在6000-6999元/平;

　　南京的好房子太少，房子涨的太厉害了，对于很多偏改善的客户而言害怕没坐上这一轮上涨的高铁，更害怕被正在和未来的通胀所抛弃，被迫选择 ，最终改善变刚需。

　　刚需盘卖的像白菜，豪宅卖的像刚需盘，在楼市近乎癫狂的情势之下，更催发不少购房者陷入了恐慌性的抢购中，房价蹭蹭往上窜让众多人举家背债去买房。

　　3、楼市库存不足，限价令下难以“充值”

　　近日南京市场依然高温不退：开盘就日光，房子依然难买。而最重要的原因就是南京房源长期内仍供应不足。

　　事实上从去年底至今，南京楼市库存就从5万套以上一路狂跌，截止到8月23日下午16点，南京楼市商品房可售库存仅剩下23934套，多板块都处于无房可售状态。

　　业内人士表示，4万套是市场供需的平衡线，3万套就供应不足，5万套才是供过于求。南京楼市维持2.3万套左右的历史地位已经近4个月，消化周期仅2个月左右。若市场再不增加供应量，恐怕市场就控不住了。

　　由于限价令的管控，开发商推盘数量大幅缩水。据统计，7月份原计划有49盘推出1万多套新房，而实际上，整个7月只有26家楼盘推新，23家房企爽约;上市量也只有6557套，房源数量缩水近35%。

　　此外，虽然在8月初，官方表态本月商品房住宅上市量回答道106万平方米，转眼8月已经进入下旬，但真正入市的热盘并不多，抢房的现象仍在持续，大量楼盘推迟上市时间。

　　最明显的如河西板块，很多楼盘都推迟了上市计划，如江心洲的某类别墅、河西中部的神盘们，还有河西南的项目，现在都纷纷见风转向。8月加推计划要推迟到9月，有的甚至今年不再推盘。江宁、城北等板块原定8月的开盘计划，都推迟到9月甚至更往后了。

　　4、供需关系决定了涨幅大小

　　一个大多数人不愿接受的事实，本轮上涨是受需求驱动，背后的供需关系决定了涨幅大小!

　　房产部门给出的数据显示，上半年以来，南京房地产市场购买人群50%以上都是刚性需求，是首次置业;30%是改善型需求，卖小买大;投资型需求只占总量的17.6%，特别是有三套或者三套以上住房的人群比例比较低，并不超过5%。

　　房产局局长郭宏定认为，南京的投资型需求还是在可控范围内，房产局会根据市场发展情况持续不断地关注市场、分析市场、监管市场，需要的话还会出台新的政策，让市场走得更稳一点。

　　5、 政策不加码，楼市高热难退

　　诚然，需求是市场火热与否的一个重要的助推器，但是政策的力量同样不可小觑。

　　2016年上半年，南京楼市出台了很多政策，降低首付比例，营改增，限地价，分类控制房价……由于利好政策的推动，南京房价在新政和地王的刺激下“水涨船高”，库存大降，房价持续疯涨。

　　截至6月30日，南京上半年新房上市量4.9万套，成交总量却高达7.5万套，同比去年翻了一倍。创造历史同期最高纪录的同时，南京库存量也随即跌入2.3万套的历史最低，按照目前的销售速度将撑不过两个月。

　　新房太猛，二手房也不甘示弱。今年上半年，南京二手房成交总量达8.3万套，比去年同期的3.7万套涨幅高达124.32%，相当于卖掉了去年一年的房子。

　　疯狂的南京持续上演，8月11日，南京限贷政策终于出台，二套房首付提高至50%，网上土拍到最高限价90%需现房销售。

　　南京房价连续17个月上涨，统计局数据同比涨幅34.9%。对此南京市房管局局长表示：

　　政府部门对房地产市场的监管和调控一直没有放松。从去年年底到今年，南京连续出台了4个调控政策，不断强化房地产市场管理，5月份以来，南京从供给需求两方面进行调控，控楼王、控地王。加强土地供应，对购买二套房贷款首付比例进行适当提高，鼓励老百姓理性买房。

　　6买不到换不起，未来房价怎么走?

　　业内人士表示：去年下半年一直到今年，南京房地产市场发展较快，局部地区存在过热现象。导致这个情况的原因是多方面的，比如国家宏观政策、金融、税收、信贷等政策比较宽松;也与南京的城市特点相关，比方说南京有很多发展的利好消息，长三角的特大型城市、江北新区获批等等，城市建设方面，地铁已经竣工225公里，在建还有200多公里，多年城市建设打下的基础使南京房地产市场发展达到非常高的程度，吸引了全国众多房地产开发企业的到来。

　　现如今，南京限贷新政，一方面5%的首付比例差影响似乎微乎其微;另一方面，虽然严厉的土拍政策大大限制了开发商，但是只要市场供需不转变，开发商拿地增加的成本，最终还是转移到买房人身上。

　　某种程度上说，南京未来的房价走势取决于政府政策导向，更取决于政策力度。虽然楼市政策不断出台，但是始终没有行之有效的限制性政策。

　　房产局明确表示限购令暂时不会出台，供应量一时间又难以提高。问及下一轮行情该如何走?似乎所有人都成了迷途羔羊。

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