股票加杠杆_加杠杆”激化楼市矛盾 城市房价泡沫引担忧

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)5月18日讯

　　最近一篇题为30个省市购房难度排名的文章火了。文章采用了国际通用的房价收入比的数据，衡量了全国30多个城市的购房难度指数。

　　据易居报告最新数据，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京房价收入比14.5，连续3年位列全国第一，成为全国购房难度最高的城市;内蒙古以4.4比值依旧位居最后一名。

　　把房价收入比翻译一下就是…

　　想要来解释清楚这个问题，先来看看房价收入比是个什么概念。房价收入比一般是用当地住房价格的中位数(国内一般以房屋面积100平米为标准)除以当地居民可支配收入的中位数得到。

　　从定义上来看，房价收入比实际上即代表了一个家庭需要用多少年的可支配收入才能购买一套住房，因此，房价收入比是一个简单易用的用来考察房屋的可负担性的指标(affordability)。该指标越高，就意味着家庭就需要积攒更长时间的收入才能买得起住房。

　　即可以简单的理解为，一个城市家庭不吃不喝，所有的收入都拿去买这个城市一套100平米的房子，需要多少年。还有另外一种更直观的表现方法，100万在不同城市都能买几平米房子呢?

　　按照易居的报告，北京、上海、海南、天津、广东、福建和浙江7个省市房价收入比较高，均超过8.5。其中，北京、上海、海南、天津等城市的房价收入比则超过10，泡沫倾向最为明显;中部地区8个省份房价收入比均在全国30个省(市、自治区)平均水平以下。

　　据智联招聘2013年的数据，国内普通民众购买150平米的房子不吃不喝房价不涨的情况下需要多少年?在北京要76年!假设你22岁大学毕业开始工作，月工资5453元，按照市区房价33288元/㎡计算，最早也要98岁才能买上!同理在上海买房要47年，广州44年，深圳41年。

　　再来对比一下国外房价收入比

　　在地广人稀的北美，多年来房价收入比常年保持在2到3倍之间，不能超过3倍，某国际金融财团风险管理部资深顾问陈思进认为，这符合北美人的生活方式，因为他们最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证。

　　据瞭望东方周刊的数据，美国东中部地区，俄亥俄州的扬斯敦住房收入比是1.92;密歇根州的弗林特是2.25;印第安纳州的波利斯2.39;纽约州的罗切斯特2.39;堪萨斯州的威奇托2.39;纽约的水牛城2.4，主要集中在发达的东中部地区。取个平均数，美国一家人，三四年的收入就足以买一座以中国的标准属于豪宅的房产;而在北京、上海，一个普通家庭，至少得三四十年不吃不喝，才能买一所100多平米的豪宅。

　　加拿大由于滞后效应，如维持超低利率，加上大量富有移民，特别是来自中国的移民，使得这两年房价不降反升，特别是温哥华和多伦多，房价一路飞涨。按照2013年的数据，多伦多平均家庭收入不过7万多加元，而平均房价已突破了55万加元，房价收入比超过7倍!最近一次调查，有78%的80、90后年轻人表示，如果房价不降的话，他们可能这辈子都不会买房子了。

　　东京：房价高，装修也豪华。

　　据房天下报道，2013年在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，实用面积80㎡，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100㎡左右，折合人民币225万，按建筑面积算，2.25万人民币/㎡。不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。浴缸带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个;厨房带全自动洗碗机和烘干机，加15万日元可配一台大冰箱。

　　英国的房价，普通地区为200英镑/㎡，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300—600英镑/㎡，一处480㎡的房产售价为17万英镑。折合成人民币，英国一般地区普通住宅售价约合3000—4000元/㎡;伦敦地区约合5000—1万元/㎡。

　　来看看比国内高的吧，中国香港。Demographia第12届的全球住房可负担性年度调查，中国香港被评为全球最难负担房屋市场，房价与年均家庭收入比高达17，意味着香港人如果不吃不喝一分钱不花，平均也需要用17年的收入来买一套房子，紧跟其后的是澳洲的悉尼。

　　那收入房价比多少算合适?

　　据Demographia国际住房可负担性标准：5.1或更高为极度负担不起;4.1-5为高度负担不起;3.1-4为中度负担不起;3或更低为负担得起。国内有一个通用的说法是，合理的房价收入比为3-6倍，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。不过，据考证该说法是世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)在20世纪90年代，研究中国住房制度改革时提出的，世界银行认为的“比较理想”的比例。

　　当然了，不认可这个指标的专家也大有人在。例如有学者质疑，说“由于世界各国情况不同，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。由于大多数欧洲人没有“拥房情结”，所以百姓住房拥有率远低于北美。

　　官方学者刘学良还认为，单纯依靠房价收入比衡量我国家庭的购房压力不科学，因为我国的收入统计还有问题。①，房价收入比的分母是当地家庭的可支配收入的中位数，但某一个地方的买房者并不必然是当地居民，有可能是其他地区来的购房者，用当地家庭的可支配收入的中位数则很有可能低估或高估真正买房者的收入。

　　比如，美国的圣迭戈市房价收入比很高，部分原因在于圣迭戈地处加州海岸，是以温暖宜人的气候和阳光沙滩著称的旅游城市，因此许多富有的美国人都喜欢到圣迭戈购置地产。

　　圣迭戈就好比海南三亚或北京，买房者实际上大量是来自全国的富人，用三亚或北京原居民的收入做分母，实际上低估了买房者的收入;②，当前我国居民收入的统计也存在一定问题。

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