金融屋财经网(www.joewu.cn)08月27日讯
26日，北京住房公积金管理中心、广州住房公积金中心分别发布通知，自2015年8月26日起，调整公积金贷款利率，五年期以下(含五年)贷款利率由现行的3%下调至2.75%;五年期以上贷款利率由现行的3.5%下调至3.25%。业内人士表示，房地产贷款利率已降至近年来新低，在股市大幅下跌的背景下，
投资者将再度转向资金成本低、保值效果好的房地产，购房预期明显上涨。
在众多利好作用下，一二线城市楼市“金九银十”可期。央行宣布自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
初步测算本次降准释放资金总量约为7300亿元。央行同步发布了再度降准的消息，即自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。这是自去年11月份以来的第五次降息，也是自今年5月以来的第二次“双降”。
中原地产市场总监张大伟表示，虽然降准、降息政策并非完全针对楼市，但从目前的市场情况看，房地产市场受到的利好最为直接。有业内人士指出，在股市反复大幅波动下，将有越来越多的
投资者转向投资较为保险的不动产。
中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，随着股市大跌，持股盈利家庭的占比在2015年第二季度首次出现下滑，部分家庭开始警觉市场风险，减持意愿明显增强。“而在6月15日至7月2日的第二季度调查中，已经有大量的家庭购买了新商品房，而这个时期恰好是股市开始暴跌的时间”。
随着此次的降准降息，楼市回暖将再添新动力，特别是供需结构相对紧张的一线和部分二线城市，预计年内房地产市场还将继续升温，房价上涨也会加快;而大部分二线城市和部分三线城市将加速去库存的进程，房价也将稳中有升;大多数三四线城市则因为库存去化周期较长，房价走势也将趋于平稳。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不作为买卖建议。
万科A:积极转型,重构竞争力,维持“买入”评级
万科A 000002
研究机构：国信
证券 分析师：区瑞明 撰写日期：2015-08-20
净利同比持平,基本符合预期
上半年营收503亿元,同比增长23%;房地产业务毛利率21%,同比略有下降;净利润49亿元,同比增长0.8%;EPS0.44元,业绩基本符合预期。
销售跑赢大市,市占率进一步提高,彰显强劲内生动力
上半年,房地产市场整体呈恢复增长趋势,但主要城市土地市场供应、成交依然低迷。1-7月,万科实现销售面积1084万平米,金额1338亿元,实现同比增长13%和17%(全行业同比+6%、+13%),销售均价(金额/面积)同比上升3.5%,市场占有率(销售金额)从3.1%提升至3.3%,彰显较强的内生增长动力。若保持目前势头,预计全年销售额有望突破2500亿元。1-7月共出手拿地33宗,总地价款289亿,拿地额/销售额为0.22,较去年同期水平有所增长。
财务状况好,业绩锁定性佳
剔除预收账款后公司的资产负债率仅为38.9%,较去年同期下降约3.9个百分点,继续维持在较低水平;货币资金/(短期借款+一年内到期的有息负债)维持在1.9倍,短期偿债能力良好;净负债率仅为15.8%,对杠杆的运用极其谨慎,继续保持在行业较低水平。公司期末预收款达2105亿,在保障2015年净利增长17%之后,对2016年增长18%可锁定47%。
积极转型、重构竞争力,并获险资举牌
未来十年,公司将以“三好住宅”和“城市配套服务商”为业务蓝图,积极推动业务转型,重新构建组织竞争力:业务层面由住宅转向提供生活全系列服务、由不动产开发转向多种资产管理与价值提升;制度层面由职业经理人制度转向事业合伙人制度、由金字塔结构转向扁平化。公司的战略价值获得险资青睐,前海人寿已二度举牌,持股比例达10%;另外,公司为稳定股价,也推出了百亿元回购计划,触发价格为13.2元/股。
未来三年业绩仍有明显增长,维持“买入”评级。
预计15-17年EPS为1.67/1.97/2.22元,对应PE为8.9x/7.6x/6.7x,估值低廉,维持“买入”评级。
保利地产:稳健的领跑者
保利地产 600048
研究机构：中信建投
证券 分析师：苏雪晶,刘璐 撰写日期：2015-08-26
公司2015年上半年营收423亿,同比增24.5%;归属上市股东净利49.5亿,同比增29.5%,EPS0.46元。
业绩表现亮眼,销售有望高增长:上半年
公司业绩表现亮眼,主要原因在于:1、竣工交楼面积增长致结算收入同比增25.1%;2、结算均价提升助推毛利率同比提升3.51个百分点;3、降费提效再升级,销售费用率、管理费用率同比分别下降0.2、0.1个百分点。公司上半年末公司预收账款较14年底增17%,结算货源充足,增加全年业绩保障,全年口径来看结算毛利率预计保持平稳。上半年销售额同比增16.7%,全年货值预计在2000-2200亿元,维持全年销售增速20%的判断。
土地投资趋于谨慎,结构继续优化:公司上半年土地投资策略趋于谨慎,拿地总价占销售额比重13.3%,比14年底下降18个百分点。上半年公司继续深耕大本营珠三角和成都、西安等中西部城市,海外资源拓展也有所收获。展望下半年,我们认为公司还是会通过合作、收购和旧改等多种渠道在一线等核心城市争取优质资源,优化区域布局。
再融资+国企改革助力资源优化:14年以来公司融资渠道不断拓宽,15年上半年综合融资成本5.68%,较14年末下降0.82个百分点。在当前公司债发行开闸、利率下行情形下,公司财务成本有望进一步降低。股权再融资积极推推进,优化公司财务结构同时打开未来资本市场运作想象空间。作为行业内的央企龙头,在当前国改顶层方案呼之欲出,招商地产(咨询 买卖)整合方案积极推进背景下,我们对公司未来可能的资源整合报以期许。
投资评级与盈利预测:我们预计15-16年EPS为1.35元和1.66元,维持“买入”评级。
深振业A:公司发展提速,受益国资整合
深振业A 000006
研究机构：财达证券 分析师：财达证券研究所 撰写日期：2015-07-28
摘要:
公司是深圳市国资委下属房地产企业,受益于深圳市国资改革。
深圳市国资委直属企业中,拥有房地产资源的公司数量很多,且较为分散,土地规模大,存在整合的必要。而根据深圳市国企改革方案中的“一体两翼”布局,即打造以基础性产业为主体,金融准金融等现代服务业和战略性新兴产业为“两翼”的特色产业体系,其中基础性产业包括公共事业类企业及房地产开发等。
地产板块将很有可能成为深圳市国资改革的重点方面。公司是国资委直属的两家房地产企业之一,2014年深圳市国资委通过深圳市远致投资有限公司对振业集团进行增持,此外公司与国资委旗下另一企业——深圳地铁集团的项目合作已经启动。从整合地产资源的角度来看,振业集团有望逐步成为深圳市地产板块国企改革的平台。
2015年3月以来一线城市房地产市场迅速回暖,深圳更是成为领军城市,在成交、价格等方面增速连月居前。公司在深圳地区土地资源丰富,2015年可结算资源增长,毛利率企稳回升。公司与地铁集团合作打造地铁公园项目“锦荟PARK”预计将于今年下半年开盘,项目特色定位于稀缺的“地铁入户”以及“私家体育公园”,项目价值得到提升。
深圳地铁集团尚未上市,且旗下有大量的优质土地资源,寻找一家上市公司合作作为融资平台,是公司未来发展的途径之一,该项目的成功合作也为公司与深圳地铁集团未来合作打下良好的基础。
目前,公司业务发展提速,深圳楼市迎来迅速回暖,考虑公司有可能成为深圳国资整合的平台,预计2015、2016、2017年EPS分别为0.57、1.1和1.4元,首次覆盖,给予增持评级。
中粮地产:期待国企改革带来的上升
中粮地产 000031
研究机构：东莞证券 分析师：何敏仪 撰写日期：2015-04-21
投资要点:
事件:中粮地产(咨询 买卖)(000031)公布的14年年报显示,实现营业收入90.41亿元,较上年同期下降11.18%;归属于上市公司股东的净利润5.99亿元,较上年增长11.96%;基本每股收益0.33元。
点评:
归属净利增长近一成半 其中出售金融资产贡献良多。公司2014年全年实现营业收入90.41亿元,较上年同期下降11.18%,主要是本年商品房结算收入较上年同期减少;利润总额14.06亿元,较上年同期增长14.66%,主要是本年主营业务毛利率提高以及处置可供出售金融资产收益较上年同期增加;归属于上市公司股东的净利润5.99亿元,较上年增长11.96%;基本每股收益0.33元,较上年增长13.79%。公司拟每10股派0.35元(含税)。
结算量偏低 租赁收入稳定。住宅类项目(包含权益类项目)实现签约面积69.82万平米,签约金额108.50亿元;结算面积54.97万平米,结算收入96.40亿元,期内公司结算毛利增长较明显。已售待结转面积68.87万平米,未结部分预计近90亿,接近年内结算收入。而房屋租赁业收入为25,274.73万元,比上年增加65.41万元,增长0.26%,公司物业租赁收入保持相对稳定。
新开工量低于计划 工业地产出租情况理想。公司住宅项目新开工项目10个,实现新开工面积74.33万平米,较年初计划有所下降。在建拟建项目共20个,权益占地面积428.39万平米,权益规划总建筑面积658.17万平米。其中14年新增住宅地产项目3个,分别为深圳云景国际、深圳中粮凤凰里、成都中粮鸿云。工业地产出租面积约113万平方米,全年实现物业出租率99.1%,租金收取率为99.8%,物业出租率和租金收取率均完成了年初计划。
负债水平合理 三费率偏高。期末公司资产负债率为76.97%;扣除预收账款后资产负债率为58.81%,整体负债水平合理。期内营业费用、管理费用及财务费用分别占营业总收入的5.39%,3.74%和4.30%,均比13年有所上升,其中营业费用上升达1.22个百分点,幅度较大,整体看三费水平偏高。
总结与投资建议。公司目前在深圳市宝安区拥有可出租物业约110万平方米,公司宝安22区项目、25区项目、69区项目已相继纳入了深圳的城市更新单元计划,目前正在有序地推进相关工作,带来可观的收益值得期待。同时公司为中粮集团旗下地产开发平台,集团为国家首批试点央企改革的标的,未来公司加速改革提升效率与活力预期强烈,值得关注。预计公司15年--16年EPS分别为0.4元和0.46元,对应当前股价PE分别为29倍和27倍,上调公司投资评级至“推荐”。
首开股份:销售恢复显著,未来将在京津冀一体化中受益
首开股份 600376
研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-04-20
结论与建议:
公司2014年净利润同比增长28.2%,主要是由于公司今年结转量增加所致。从销售情况来看,公司1Q销售金额同比增长33%,好于其他龙头房企,我们认为公司作为京内龙头房企,将会率先在本次房地产销售复苏中受益。幷且,从长远来看,公司在北京区域具有丰富的项目储备,京津翼一体化建设将会为公司带来较大的成长空间。
我们预计公司2015年净利润将增长20.5亿元,同比增长24%,对应PE为13倍,PB为1.9倍,公司目前估值合理,销售恢复显著,未来还将在京津冀一体化建设中受益,上调公司评级至“买入”。
公司业绩:公司2014年共实现营业收入208.5亿元,同比增长54.43%;录得净利润16.5亿元,同比增长28.22%;每股收益0.73元。
公司业绩符合预期。公司拟每10股派发现金红利2.4元。分季度来看,公司Q4单季实现营业收入77.5亿,同比增长7.8%,录得净利润4.5亿元,同比下降38.1%。
全年毛利有所下降:公司Q4净利润同比下降主要是本期投资收益大幅减少以及公司营业税金、费用增长较多对利润有所侵蚀。由于公司Q4京内结算占比增加,公司Q4单季的综合毛利率同比提升6.6%至39.2%。整体来看,公司全年综合毛利率为34.6%,同比下降2.2个百分点,期间费用率同比下降3.9个百分点至8.4%,公司管理控制能力得到进一步加强。
销售向好,全年销售金额预计增长41%:从销售情况来看,公司2014年全年累计实现销售面积154万平方米,销售金额206亿元,分别较2013年增长9.3%和10.8%。公司2015年1Q共实现销售面积22.7万平米,销售金额37.5亿元,分别同比增长4.1%和33.2%,公司销售情况在行业内处于领先水平。公司计划2015实现销售额291亿元,同比增长41%。我们认为在目前房地产市场政策宽松,一线城市恢复较好的情况下公司有望完成销售计划。
净负债率仍处于高位,财务压力未来将会得到缓解:公司剔除预收账款后的资产负债率为64%,同比增加2.8个百分点;净负债率为193.5%,较三季末下降6.4个百分点,但相较2013年末上升10.6个百分点,公司负债水平在上市房企中仍处于较高水平。公司40亿的公司债有望在年内发行,另外,迭加两次降息的影响,公司的财务成本预计将会逐步降低。
盈利预测:我们预计公司2014、2015年实现净利润20.5亿元和23.8亿元,分别同比增长24%、17%;EPS分别为0.91元和1.06元;目前股价对应2014、2015年的P/E分别为13倍、11倍,PB为1.9倍。公司目前估值合理,幷且公司在一线城市销售项目占比较高,销售恢复较为明显,另外,京津冀建设将为公司带来较大的成长空间,我们上调公司评级至“买入”。
金地集团:销售同比增幅显著,继续深耕主流城市
金地集团 600383
研究机构：广发证券分析师：乐加栋,郭镇 撰写日期：2015-08-13
核心观点:
销售同比增幅显著,均价继续上升。
2015年7月,金地集团实现销售面积32.6万平米,同比上升53.1%,销售金额56.6亿元,同比上升116.9%,同比继续大增,不过环比较6月的成交高点有所下降,符合市场预期。1-7月累计实现销售面积205.1万平米,同比上升34.5%,销售金额268.9亿元,同比上升37.3%。
销售均价方面,2015年7月,签约销售均价17362元/平米,环比上升31.17%,同比上升41.69%,达到年内新高,延续此前均价稳中有升的态势,与市场的变化趋势保持一致。
从未来推盘量看,8-9月,公司有新推或加推盘计划的项目总计42个,较上月增加8个。公司的库存规模还是处于较高的位置,下半年新推项目数量也将增加,公司将继续加快去库存的速度。
土地投资稳健,继续布局熟悉城市。
2015年7月,公司分别在苏州和大连获取项目资源,均是100%权益,土地面积8.25万平米,建筑面积17.63万平米,总地价9.16亿元。1-7月,公司累计获取项目总地价140亿元,拿地金额/销售金额比重为41%。今年二季度以来,公司获取项目土地全部为自有开发,权益比例均是100%。而在城市布局上,公司也继续坚持布局主流城市和熟悉的城市进行项目开发,整体看,土地投资策略依然稳健。
预计公司15、16年EPS分别为0.98元、1.08元,维持“买入”评级公司销售延续向好态势,全年有望实现550亿元销售规模,同比上升12%。土地投资依旧保持稳健,继续布局深耕主流城市。
风险提示全国房地产市场销售恢复不及预期。
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