【中国商业地产10强】2016年中国商业地产十大趋势分析

   　　趋势一：满足新生活升级、新业态体验、新娱乐社交的中产新需求

　　中国内地中产群体及顶层精英的生活方式及商业需求早已和十年前大不同，正逐步和亚洲发达地区，香港、东京、新加坡、首尔同化。

　　主力消费者已是正当年的70、80后以及正崛起的90后，品质生活及情感认同主导下的品牌选择更任性，对社交化的新娱乐及有趣的体验新业态越来越热衷，对品牌的鉴别力更高。

　　趋势二：回归商业本质的同时更重有细节的场景化

　　回归商业本质已成为行业共鸣，砸钱和花哨不如长久稳定增长的收益。踏踏实实做好商业本质，抓团队及体系、抓对标的提升执行、抓优势资源及痛点细节，打好基础才能图谋更多。

　　竞争不那么激烈的区域，做好商业本质更赚钱。但碰到一二线城市核心地段及竞争激烈的各大商圈，有细节的场景化如今才是聚客利器，就如同K11、新光天地、大悦城那般。

　　谋得是一城的人气，成本固然会高些，但带来的是区域以及项目租金的制高点。

　　趋势三：重定义的商业地产租售模式

　　曾几何时，自持运营才成为商业地产(专题阅读)各界一大衡量标准，销售型商场人人喊打，万达搞出的金街也是人人摇头。

　　但如今，金街已经从破罐破摔到协助托管，借势万达广场(专题阅读)(相关干货)，诸多金街已人气满满，餐饮、儿童、生活新品牌满布。而金街真正帮到了万达综合体的资金链平衡，二线城市近郊地段都能卖四五万单价。

　　但如今，当年销售转租的SOHO中国，财报其实并不好看，转型的代价似乎有点大。其实，看准未来的同时，紧抓自家竞争力的商业模式才最靠谱。

　　但如今，瑞安连自家的商场都卖，万科连自家的社区MALL都在证券化退出。在中国经济寒冬及人民币贬值的背景下，运营得法赚租金固然好，但半成品的场子能卖出高价退出也是种好选择。

　　趋势四：二三四线城市的中国商业地产红利正缩小

　　中国一大批发展商已深入中国的二三四线城市，其实就和卖房子一样，商场也有城市承载力。开发时竞争太多必然租金回报会下降，开业后竞争太多也必然导致更多的消费分流。

　　二三四线城市的中国商业地产红利正缩小，生意会越来越难，做差了的存量也会越来越多。要知道，万达都拓展到了边陲小城，华润都能下沉到赣州开出万象城。

　　趋势五：适当去地产化的同时推动瞄准零售新商机的多元化

　　中国本土零售大举关店的同时，新商机正不断冒出，新兴品牌及国际大牌正逐步占领当下最好的那些MALL。

　　在过去，做商场是为了卖房子卖的价更高，这才是赚大钱的思路，但逐步的，中国房地产的去库存并不成功，三四线城市操盘综合体的风险在加大。

　　适当的去地产化增加零售的多元业务已经成为一种选择，万达及复星就是其中成功范例。

　　趋势六：行业影响力、净收益、体系模式突破、资本价值成团队衡量标准

　　足够行业影响力才能说服资本，并真正建立起自家的粉丝。行业影响力才是商业地产品牌价值突破、获得强势谈判力占便宜赚大钱的前提。

　　早期，收入及发展规模是核心。但逐渐地，净收益及上市后的资本价值才是有效衡量团队的标准。收入10块，赚1块相比收入5块，赚2块，资本市场拿60块来说，当然相差很远。

　　趋势七：类REITS模式在中国商业地产行业全面推进

　　金融创新才是中国商业地产发展真正瓶颈，2015年，这瓶颈已被万达、万科、中信等逐步突破，2016年，才是类REITS真正规模化的一年，必须拭目以待。

　　趋势八：借团队到组建团队到规模做大后的轻资产化

　　当年的中国商业地产能借到好团队是幸事，但是各种成本极高。到后来，自家组建商管团队后，把场子做成功，做大规模成为发展目标。当真正有了完整的体系，待到需要下沉并馋涎存量，轻资产化就成为必然。

　　万达的轻资产的收益就比一般的商场托管高一倍，核心就是效率及商业资源。太古及新鸿基的合作项目，其实也是变相的轻资产化，借出团队获得商场成功后长远的回报。

　　趋势九：更重移动互联、智能互动科技的新玩法

　　移动互联的时代正全面颠覆人们的生活，让链接及信息传播史无前例的便捷。商场平台化的移动互联操作能够获得更大流量及粉丝，通过成功的微信营销，几轮的广告影响力就能传遍中国，譬如苏州诚品及上海迪斯尼。

　　智能商场能勾起消费者的好奇心，增强互动体验，获得消费者的大数据，从而在根本上帮到商场做调整决策，要知道成功的调整才是场子长久生命力以及更高收益的保证。

　　趋势十：社区商业价值重估逆袭核心商圈

　　中国的社区MALL目前已从一线城市往二线城市近郊扩散，社区MALL及销售街区已经成为各大发展商的一大商业核心，因为资本看重，因为是各类新需求新服务链接消费者的最好入口。

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