百余城垒尽归来|百余城市出招“去库存” 房地产5只概念股价值详解

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)2月22日讯

　　继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收……去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。专家分析认为，这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好，但从中长期看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。

　　哪些区域“出招”最多?因城施策“招数”有多少?

　　易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称，从目前已出台去库存政策的地方来看，二线城市占比约为5%，三四线城市占比高达95%。从区域分布看，中部城市最多，占比超过一半;西部次之，占比约40%;东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”

　　专家分析和记者调查发现，各地去库存“招数”虽有异同，但主要可分为以下五类：

　　招数一：活用公积金杠杆

　　目前，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围，四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

　　招数二：降低税费

　　多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担，提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……

　　与此同时，多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率;宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项，改革规费缴纳方式。

　　招数三：鼓励农民工进城购房

　　山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策;甘肃加大实施户籍制度改革力度，让新落户城市的居民能享受购租住房的政策，并扩大住房公积金制度覆盖面。

　　招数四：打通商品房和保障房通道

　　甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房;安徽等省要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

　　招数五：实施房地产供给侧改革

　　山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

　　有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区，不再新增用地指标;江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，进行约谈和追责。

　　“组合拳”效果怎样?后市还需细化落实政策

　　仲量联行分析师认为，地方政府相继出台政策提高购房者的可支付能力，短期内将对楼市去库存形成实质性利好。

　　今年春节期间，在福州东区某楼盘售楼部里，记者遇到了来自福州的郊县长乐的“购房团”。“平时大家都奔波于上海、北京等地，趁着过年放假来福州看看，想买房置业。”看房的周先生告诉记者。

　　不过，记者也注意到，在一些三四线城市，返乡置业并没有预料中的火爆。在外务工的85后小孙说：“烟台的新房均价在6000元左右，而自己的月收入也不过3000元左右，若买一套80平方米的房子，大约需要48万左右，算上税费和首付，需要一次性拿出将近15万元，这是我不吃不喝4年多的工资。”

　　在山东淄博市从事房地产行业的中介王经理说：“春节期间我只接待了三位顾客，不少人期待楼市还有利好政策，观望情绪比较重。”

　　中原地产研究部高级经理卢文曦说，各地出台的去库存组合拳给市场带来了好的预期，但效果还需政策的细化落实。

　　还有哪些发力点?产城融合、户籍制度……

　　如何更加有效推进“去库存”，业内人士认为，从中长期看，三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。

　　记者近期在多地调查了解到，很多城市在公积金贷款方面都有连续缴存等规定，但这些规定对工作不稳定的农民工来说，在实际操作中难度不小。

　　来自四川的新生代农民工梁博说：“我们流动性太大，在这个工地交了，去另一个工地不一定给交，就算给交也会间隔一段时间、无法接续。换个城市就更麻烦了，公积金账户不但要转来转去，时间接续的认定标准也不一样。”

　　首付比例降低后，在沪打工的农民工罗旭辉想回老家安徽县城买房。“问题是在县城要找到一份月薪几千元的稳定工作难度挺大，收入不稳定，哪敢贷几十年的款?”

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，应加快调整产业结构，引入新兴产业，大力发展第三产业，从而带给城市更多的就业机会，进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，增强人口吸附力。

　　“政策要与市场相结合，落实户籍制度改革，真正推进城镇化和农民工市民化进程，这才是未来推动住房等城市消费最重要的发动机。”国家发改委城市和小城镇中心主任李铁说。

　　房地产概念股一览：

　　保利地产：公司1月销售维持高位

　　保利地产 600048 房地产业

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：群益证券(香港)研究所 撰写日期：2016-02-16

　　公司1月销售情况：公司2016年1月实现签约面积102.9万平方米，实现签约金额139.8亿元，同比分别+80%和+91.4%。公司1月销售情况符合预期。

　　销售维持高位，政策助力增长：公司1月销售额继续维持在高位，增速大幅提升主要是由于去年基期较低的缘故。从销售均价来看，公司1月的销售均价为13585元/平米，环比+9%，同比+6.4%，公司高价产品销售占比增加。在利好政策接力的帮助下，2015年一线城市销售恢复明显，幷且已有向热点二线城市蔓延的趋势。

　　近期央行发文再次将非限购城市首套首付比例下线下调5个百分点至20%，我们认为这将继续支持2016H1房地产销售的放量，尤其是总价偏高，对首付比例比较敏感的二线城市。公司项目主要布局在一、二线城市，销售将会继续受益。另外，公司去年2、3月基期均偏低，我们认为高增速将可延续。

　　发债利率创新低，经营稳健性获认可：公司近期成功发行2016年第一期公司债，品种1(5年期)、品种2(7年期)的发行规模分别为25亿和25亿元，票面利率分别为2.95%和3.19%。其中品种1的发行利率2.95%已是全行业最低，仅略高于1月发行的5年期国债利率2.57%，可见目前市场对公司经营稳健性的认可度较高。另外，公司100亿元的非公开发行申请已获证监会批准，通过低息发债以及非公开发行进行融资，公司的财务费用率将会有所下降，负债结构也将得到进一步的优化。

　　盈利预测与投资建议：公司近几个月在行业景气期间快速推盘，销售增长明显。而从长期来看，公司作为行业龙头将会受益于市占率的提升。幷且，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Peiban(陪伴)，PolyAPP(保利APP端)]，使得公司未来在小区O2O和养老地产方向具备较大的发展潜力。

　　另外，公司低廉的融资成本和良好的资产结构也为公司在行业下半场的发展奠定了基础。我们预计公司2016、2017年净利润分别同比增长16.2%、9.6%至143亿元、157亿元，对应EPS分别为1.33元、1.46元，对应目前A股PE分别为6.8倍、6.2倍，PB1.2倍。公司目前估值相对较低，销售增长明显，我们维持买入的投资建议。

　　金地集团：销售表现靓丽，拿地节奏适当

　　金地集团 600383 房地产业

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋，郭镇，金山 撰写日期：2015-12-21

　　销售规模继续上升，全年600亿元可期

　　2015年11月，金地集团实现销售金额78.6亿元，同比升75%，环比升35%，超越了6月和9月的成交高点，为今年以来销售的最高。2015年1-11月，金地集团累计实现销售金额526.9亿元，同比升40.6%，公司表现优于行业整体水平，按照目前销售进度，全年有望冲击600亿元，同比升22.4%。

　　2015年11月，公司签约销售均价约14502元/平米，环比升10.8%， 同比升21.2%，销售区域集中在北京、南京、武汉等地区，预计未来毛利率将有望稳中微升。从未来推盘量看，考虑到年初淡季影响，公司有新推或加推盘计划的项目总计24个，环比减少16个，属于正常。目前库存可售货值充足，能够保证今年年底以及明年年初销售规模的稳定增长。

　　维持高权益拿地，继续布局主流城市

　　2015年11月，公司共获得三块地块，分别位于杭州、宁波以及上海， 都是100%的权益，土地面积9.14万平米，建筑面积20.62万平米，地价30.01亿元。2015年1-11月，公司累计获取项目总地价为241.2亿元(按100% 权益计算)，拿地金额/销售金额比重为46%，投资力度较强，获取项目总建面355.6万平米，略小于同期销售面积386.1万平米，保持良好的补库存节奏。布局城市依然以一线以及重点二线城市为主。公司的项目权益占比较高，我们预计，公司未来也会通过房地产基金等手段加强合作。

　　预计公司15、16年EPS 分别为0.98元、1.09元，维持“买入”评级

　　公司今年销售表现靓丽，土地投资的节奏把握较好，同时未来毛利率也有保障。

　　风险提示

　　公司年末销售表现不及预期。

　　万科A：销售均价持续攀升，土地储备稳中有进

　　万科A 000002 房地产业

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-02-04

　　事件描述

　　2016年1月份公司实现销售面积186.4万平方米，同比下降4.9%;实现销售金额255.9亿元，同比增长15.93%。

　　事件评论

　　公司1月销售同比量降价升。公司1月份实现销售面积186.4万平方米，同比下降4.9%;实现销售金额255.9亿元，同比增长15.93%。环比来看，2016年首月的销售面积较15年12月份下降24.53%，销售金额环比下降23.01%。一二月份历来是地产销售的淡季，公司本月销售环比下滑幅度基本符合预期;与同期数据对比，虽然销售面积略有减少，但是依靠价格提升，销售金额仍然实现了较大增长。

　　1月销售均价环比上升。1月份销售均价为13729元/平米，环比15年12月上升2.01%，而同比上升了15.93%。销售均价同比较大幅度上升的主要原因在于公司的布局主要是一二线城市，而一二线城市16年1月份的房价比15年同期有较大幅度的上涨。

　　拿地稳健，主要布局一二线城市。1月份公司新增项目共16个，其中普通地产项目共15个，新增物流地产项目1个。新增项目土地面积共计166.4万平方米，计容积率建筑面积共计295.5万平方米，权益计容积率建筑面积共计202.1万平方米。项目主要位于一线城市北京、

　　上海、广州以及主要的二线城市杭州、厦门、苏州、宁波、郑州等。公司自15年四季度以来拿地力度有所恢复，这为公司在一二线城市的土地储备提供有力的保障，也为公司未来销售的增长打下良好的基础，进一步彰显行业龙头的雄厚实力。

　　稳步布局物流地产。公司在15年三季报中公布了其转型探索的五大方向：物业市场化、租赁公寓、教育营地、海外地产以及物流地产。截至目前，公司已经正式获取9个物流地产项目，保持着单月平均增加一个物流地产项目的速度。项目计容积率建筑面积共计61.66万平方米，主要位于一二线核心城市。公司在物流地产布局上取得的阶段性成果将为公司创造新的增长点，同时也将进一步催化公司的转型升级。

　　估值评价。公司作为全球最大的住宅开发商，其市占率的提升在长期来看是大势所趋。我们预计公司15、16年EPS分别为1.68、1.99元/股，对应停牌前股价的PE分别为14.53和12.79倍，维持买入评级。

　　风险提示：停牌期间市场继续大幅波动。

　　华夏幸福：园区经营出类拔萃，产业新城潜力无限

　　华夏幸福 600340 房地产业

　　研究机构：东北证券 分析师：高建 撰写日期：2016-01-26

　　华夏幸福经过十多年深耕京津冀，全力打造产业新城，园区经营引领全国。2015年以来，公司积极进取，取得骄人成绩，2015年业绩预告实现销售额725亿，跻身房企年度销售榜前十，同比增幅42%。

　　业绩表现靓丽，高速发展动力强劲：公司目前园区配套住宅和产业发展服务双主线经营。公司以快速周转为策略，园区配套住宅价值凸显，销售火爆，土地成本可控，强力支撑其园区地产业务。另外， 公司打通全产业链，把握产业资源，实现新兴产业前瞻布局，公司优异的招商引资团队和先进的PPP 模式共同助力产业新城发展。

　　竞争优势明显，园区经营出类拔萃：丰富的园区规划经营经验、广泛的产业平台资源和良好的政府合作关系将有效支持实现产业新城模式的扩张复制。另外，公司大力发展公共设施、物业管理、智慧城市建设，提升生活品质和园区竞争力，实现“园”向“城”的进步。 战略规划清晰长远，全面迎接经济转型：公司深耕京津冀、布局长江经济带、落子海外一带一路沿线：积极开拓新兴战略产业全产业链和创投孵化投资，以搭载经济转型实现高速增长。

　　投资建议：公司战略多方面发展，园区配套住宅销售火爆，政府PPP 接连落实，产业发展服务同步起飞，未来三年营收预增年均30%以上。公司各项经营指标稳定，盈利能力具有支撑，融资渠道拓宽后将进一步支持其高速发展，打造园区经营的航空母舰。预计公司2015-2017年的稀释后EPS 分别为1.96元、2.31元、2.90元，给予买入评级。

　　风险提示：东北地区经济放缓，沈阳地区布局发展可能受限

　　公司资产负债水平较高，业绩波动对营收影响较大

　　城市地产业务可能受楼市影响，增长可能不达预期

　　阳光城：幼教产业布局持续落地

　　阳光城 000671 房地产业

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶，刘璐 撰写日期：2016-02-01

　　加快布局幼教产业，开启一线资源端口

　　公司周五公告，拟收购师汇优创65%股权，这是公司自一个月前设立幼教投资子公司以来，实体层面布局幼教产业的第一步，同时也开启了公司接近一线教育资源的端口。我们认为此次收购进一步夯实公司幼教产业落地，体现在如下三方面：1、公司大股东阳光控股集团本身具备多年幼教经验，

　　此次收购进一步加强了这方面的资源禀赋;2、师汇优创师承北师大教育体系，为公司复制幼教提供了软件基础;3、北师大教育端口的开启将对公司幼教产业产生品牌效应，进一步加速社区服务资源整合的步伐。

　　超额完成全年销售任务，多元化方式拓展资源

　　公司实现销售金额约300亿元，同比增长约30%，超额完成全年280亿目标，恢复高成长模式。与此同时，15年加强了土地投资力度，全年拿地金额178亿，占销售额比重59%，恢复12、13年的扩张节奏，为16年继续维持增长铺垫。公司继续践行主流城市布局，持续扩充一二线城市资源，

　　此外，在拿地方式方面，公司资源拓展方式趋于多元化，以并购方式收购了杭州、苏州项目，成本优势明显。在目前一二线城市土地成本居高不下的环境下，以非市场化途径获取高性价比土地的能力是在未来竞争中占领高地的一大助力。

　　多元融资助力未来发展

　　今年以来公司多元融资取得有效进展，财务结构有望迎来大幅优化。股权再融资方面，45亿定增成功完成;债务融资方面，公司完成20亿公司债非公开发行，票面利率分别为6.5%、7.5%，今年已累计发行68亿公司债。在当前利率持续下行背景下，公司融资成本有望进一步下移，股权再融资将有效改善公司杠杆率较高的状况，优化财务结构，为公司可持续发展增添动力。

　　盈利预测与投资评级

　　我们认为公司布局合理，区域结构继续优化，销售表现有望提速;转型幼教有利社区资源协同整合，大股东丰富教育产业资源及运营经验为公司转型发展打来想象空间。我们预计15-16年EPS分别为0.53、0.66元，维持“买入”评级。

百余城垒尽归来|百余城市出招“去库存” 房地产5只概念股价值详解

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