房地产行业前景如何_房地产行业返乡置业或催生板块反弹 荐8股

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)2月14日讯

　　日前，央行和银监会联合发文，对不实施限购的城市，首次购房商业贷款首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭再次申购商贷的，最低首付调整为不低于30%。国金证券认为，本次政策推出时间超出预期、春节返乡置业是主要着力点。

　　住宅施工面积首次出现负增长或预示16年引来行业库存的顶点，而三四线城市去库存压力需要一系列政策的配合，此次降低首付款比例政策的出台是为后续的储备政策或供给侧制度改革打下前奏。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不做买卖建议。

　　房地产行业:返乡置业序幕拉开、或催生板块反弹

　　类别：行业研究 机构：国金证券股份有限公司 研究员：胡华如 日期：2016-02-05

　　事件

　　2016年2月2日下午,央行和银监会联合发文,对不实施限购的城市,首次购房商业贷款首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭再次申购商贷的,最低首付调整为不低于30%。

　　评论

　　政策推出时间超出预期、春节返乡置业是主要着力点:根据历年的房地产政策出台时点,往往在3月底和9月底的概念较高,此次提前到2月初(年前进行),我们预计是想促成返乡大军在家乡附近城市置业购房,帮助当地市场去库存。住宅施工面积首次出现负增长或预示16年引来行业库存的顶点,而三四线城市去库存压力需要一系列政策的配合,此次降低首付款比例的出台可看作是返乡置业的序幕,是为后续的储备政策或供给侧制度改革打下前奏。

　　库存相对较高的二线和一线周边的三线受益逻辑最清晰:目前我国仅有四个一线和三亚五个城市实施限购政策,14年9月底开启的宽松政策实施依赖,不同城市已经在流动性、成交量和溢价方面表现出相当的差异。有购买力的、库存相对较高的二线或一线周边的三线城市受益逻辑相对作为清晰,比如杭州、福州、南昌、东莞、惠州、青岛等城市。

　　对行业新开工和投资拉动作用相对有限:2015年从行业指标来看,销售指标持续向好,但新开工和拿地徘徊不前,行业投资增速下滑到1%的历史低位。究其原因,我们认为行业新开工指标依赖行业景气度的持续回升和开发周转模式的均好和可持续,但是当前房地产市场住宅与商办的分化、区域的分化、经济下行和供给侧制度的预期使得持续性被严重质疑,新开工回暖或反弹的依据不足。而住宅施工面积在2015年底首次出现负增长,投资短期来看依然存在下行压力,上半年难言企稳。

　　投资建议

　　我们2月月报明确提示了春节前后或有红包行情,今天市场走势有企稳迹象,政策暖风或助推反弹行情,我们维持行业“持有”评级,建议配置招商蛇口、保利地产、华夏幸福、滨江集团、荣盛发展等,小市值标的可关注南国置业、中航地产、绿景控股等。

　　招商蛇口:改革旗帜,价值回归指日可待

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-01-15

　　投资要点:

　　预期遭扭转,当前股价较真实资产价值严重低估。上市遭遇多重利空致公司15年末上市后股价直线下行:年底前万宝之争引发的一轮资产荒抢购的后遗症,年后汇率大幅波动人民币贬值、大小非解禁、熔断加速恐慌等等,市场对公司的预期被上述诸多因素扭转,加上前期套利资金获利回吐,股价最低点15.08较发行价23.6回撤36%。

　　根据我们估算,公司吸收合并增发后合理估值33元/股,其中前海、蛇口的开发用地保守估算利润约1万元/m2(详情可参考深度报告),当前深圳蛇口前海地区住宅售价约6-10万甚至更高,而自贸区建设及相关配套的改善将催生土地价值重估,公司拥深圳上千万方土储,价值显著。

　　看好公司业务前景的判断没有改变:

　　第一,作为前海、蛇口自贸区的最大建设和发展主体,致力于将其打造成为自贸区样板,政府赋予其崇高的战略重任,也迎来企业发展的历史性机遇。前海蛇口自贸区是我国自贸区战略的重要组成,定位“建设我国金融业对外开放试验示范窗口、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港”。

　　日前通过的深圳“十三五”规划在前海开发开放取得重大突破,提出要“高标准建设前海蛇口自贸片区和深港合作区,打造中国自贸区新标杆”。政府对自贸区建设极力支持,公司现任董事长孙承铭任前海管委会常务副主任,都将助力公司前海蛇口土地价值的显化和释放。公司将以前海自由贸中心、太子湾自贸启动区、蛇口滨海深港创业创新产业带、蛇口网谷离岸数据中心、招商自贸商城等重点项目为抓手,推动绿色、智慧自贸区的建设。

　　第二:除了深耕广东前海蛇口自贸区,聚焦产业竞争力外,公司现已形成立体的产业园开发理念,并在全国多地如广州、青岛、镇江、东莞等持续开发运营多个主题园区产品,实现创意+、地产+、金融+、互联网+的产业规模群聚和升级发展。

　　第三,大招商大协同蓄势待发。近年来招商局集团大力推进产融结合,通过资本和产业的有效互动发挥协同效益,整合集团和公司内部资源。

　　除招商局金融和交运业务的资本和高端客户,招商蛇口将持续受益集团资源,近期招商局与复星集团达成战略合作将在存量房产等业务板块展开合作,招商局集团与中国外运长航集团实施战略重组,未来中国外运所持仓储用地、集团所持漳州开发区等等资源都是公司后续长期发展的坚实基础。

　　看好公司估值提升的逻辑没有改变。招商蛇口主业聚焦三大板块:园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营业务,愿景成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。我们不能以单纯地产开发商的眼光来看招商蛇口的估值,而应对标园区开发企业,长期估值提升有很大空间。

　　公司管理层信心、市值管理动力不减反增。公司配套募资118.5亿元已上市,8名对象认购价23.6元并锁定三年,其中包括一期员工持股计划6.7亿元;上市后前两日,招商局集团耗资30亿增持1.33亿股,平均成本22.5元/股,锁定6个月,上述持股成本远超当前股价,投资价值非常凸显。战略投资者和管理层均坚定看好公司前景,近期跌幅超预期,市值管理动力愈加增强。

　　吸收合并上市王者归来,作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡,政策红利保驾护航,三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,后续将有更多优质资源注入及优化配置,长期高增长及价值提升有保障。当前股价极具长期投资价值,我们应坚定价值投资,人弃我取,价值回归指日可待,短期看23.6元,长期看33元不变,再次“强烈推荐”。预测15-17EPS0.85/1.09/1.33元,对应当前股价PE20、16、13倍。

　　风险提示:股市再出现大幅下跌;宏观经济形势不及预期。

　　保利地产:静待来年改善

　　保利地产 600048

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,陈慎 撰写日期：2016-01-26

　　业绩低于预期源于权益比重下降:1月22日公司发布2015年业绩快报,归属于母公司净利润123亿,同比增长1.18%,业绩低于市场预期,主要在于结算项目权益比例降低,根据前三季度数据,少数股东损益占净利润比重达到20%,同比扩大11个百分点。

　　我们认为随着公司拓展项目中合作项目的增加,权益比例下降将成为常态,2016年权益下降对利润增速的影响将会逐步减小。公司2015年全年实现销售面积1218万平米,销售金额1541亿,同比增长14.2%和12.6%,再创历史佳绩,在7家千亿集团军中,公司销售额增速排名第四,展望2016年,我们认为在上半年,市场环境仍将持续,公司15年下半年以来积极扩张,可售货值充裕,我们预期公司2016年销售仍将实现两位数增长。

　　四季度积极扩张,区域布局进一步优化:公司从9月份开始显著加大拿地力度,全年拿地总金额约670亿,同比增长49%,占销售额比重重回历史高位,而其中四季度拿地总金额344亿,占销售额比重达到78%。

　　从拿地区域看,2015年公司强化区域布局,一二线城市拿地建筑面积超过50%,拿地金额超过75%,在实现销售增长的同时不断向一二线城市集中。同时公司也延续近年来合作开发的模式,新增项目权益比74%,其中一线城市权益比重为64%,二线城市为81%,通过合作分享主流城市机遇。

　　公司债利率创新低,股权再融资成功获批:四季度以来,公司财务杠杆进一步优化,获证监会批准的150亿公司债已经成功发行2期,发行规模100亿,其中2016年发行的最新一期5年期公司债票面利率仅为2.95%,创国内房企发行利率新低,彰显资本市场对公司运营的认可。

　　同时1月13日,公司非公开发行股份募资100亿获得证监会通过,如果成功发行将进一步夯实公司资金优势。在当前利率持续下移背景下,公司融资成本有望进一步下降,为公司未来拓展以及5P战略的实施带来空间。

　　投资评级与盈利预测:我们预计15-16年EPS为1.15元和1.33元,维持“买入”评级。

　　华夏幸福:园区经营出类拔萃,产业新城潜力无限

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：东北证券 分析师：高建 撰写日期：2016-01-26

　　华夏幸福经过十多年深耕京津冀,全力打造产业新城,园区经营引领全国。2015年以来,公司积极进取,取得骄人成绩,2015年业绩预告实现销售额725亿,跻身房企年度销售榜前十,同比增幅42%。

　　业绩表现靓丽,高速发展动力强劲:公司目前园区配套住宅和产业发展服务双主线经营。公司以快速周转为策略,园区配套住宅价值凸显,销售火爆,土地成本可控,强力支撑其园区地产业务。另外, 公司打通全产业链,把握产业资源,实现新兴产业前瞻布局,公司优异的招商引资团队和先进的PPP 模式共同助力产业新城发展。

　　竞争优势明显,园区经营出类拔萃:丰富的园区规划经营经验、广泛的产业平台资源和良好的政府合作关系将有效支持实现产业新城模式的扩张复制。另外,公司大力发展公共设施、物业管理、智慧城市建设,提升生活品质和园区竞争力,实现“园”向“城”的进步。 战略规划清晰长远,全面迎接经济转型:公司深耕京津冀、布局长江经济带、落子海外一带一路沿线:积极开拓新兴战略产业全产业链和创投孵化投资,以搭载经济转型实现高速增长。

　　投资建议:公司战略多方面发展,园区配套住宅销售火爆,政府PPP 接连落实,产业发展服务同步起飞,未来三年营收预增年均30%以上。公司各项经营指标稳定,盈利能力具有支撑,融资渠道拓宽后将进一步支持其高速发展,打造园区经营的航空母舰。预计公司2015-2017年的稀释后EPS 分别为1.96元、2.31元、2.90元,给予买入评级。

　　风险提示:东北地区经济放缓,沈阳地区布局发展可能受限

　　公司资产负债水平较高,业绩波动对营收影响较大

　　城市地产业务可能受楼市影响,增长可能不达预期

　　滨江集团:资本共携手,布局再优化

　　滨江集团 002244

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,陈慎 撰写日期：2015-11-03

　　滨江集团发布2015年三季报,实现营业收入83.9亿元,增长11%;实现归属母公司净利润6.8亿元,增长20%;每股收益0.25元。

　　毛利如期改善,成交望创新高:今年是公司业绩释放之年,结转规模提升叠加利润率的好转,而净利润增速大幅低于营业利润增速的原因主要为武林壹号等项目公司权益占比较低导致。

　　展望全年,公司全年毛利率改善趋势明确,业绩预计维持较快增长。公司前三季度扣除代建部分后的销售金额约130亿,延续上半年以来高速成长的态势,四季度市场环境依然友善,预计全年150亿销售目标将实现超额完成。

　　强强联合进驻大上海:如我们预期,公司三季度成功进入一线城市,前三季度共新增土地建筑面积79万平米,土地款55亿,公司与平安不动产合作三季度已经开始,上海宝山项目和杭州萧山项目都是合作的成果。虽然拿地力度提升,但公司短期偿债压力和净负债率维持下行,启动30亿公司债和30中票计划,其中中票已经获准注册,6月份启动的28亿非公开发行预案已经获得证监会受理,为未来的转型之路打下坚实基础。

　　携手天堂硅谷,寻求外延式发展:今年是公司坚决转型的元年,2015年6月9日公司正式引入天堂硅谷为公司管理升级、产业转型的战略合作方。天堂硅谷作为公司战略咨询、管理咨询和并购整合的顾问,其全球化视野以及战略投资人的视角可以帮助公司提升治理能力、集团管理能力,并进行有效并购整合。我们认为公司与天堂硅谷的合作,有助于提高公司的外延式发展效率,实现公司的战略布局和跨行业发展。

　　盈利预测与投资评级:预计15、16年EPS为0.42、0.56元,维持公司“增持”评级。

　　荣盛发展:荣在中华,盛行天下

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2015-11-23

　　核心观点:

　　追求卓越,荣在中华

　　经过多年的发展,公司已经成为我国民营的房地产开发企业的代表之一,凭借远见卓识的战略布局;强劲的管理控制力;行之有效的激励机制;可持续的快周转模式。公司在地产行业土壤相对贫瘠的三线城市,获得了属于自己的成功。优秀的基因代表了过去的成功,同样也预示着公司未来的发展潜力。

　　公司从14年开始加大了在京津冀地区的布局力度,通过公开市场土地收购以及框架协议获取项目等方式,公司已经在京津冀区域锁定了超过600平方公里的项目,为今后的项目开发提供了丰富的储备。

　　平台拓展,盛行天下

　　今年是荣盛发展进入新阶段的一年,公司规划在2016至2035年,成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一,确立国内强势品牌地位,同时实施国际化发展策略,实现产业互动,资源整合。公司当前推进的“大地产、大金融”战略,以及“盛行天下”康旅产业计划,都是未来平台化发展的重要举措。最新公告建立四众互联网络科技有限公司,借助互联网的新工具整合开发销售、物业、康旅、金融等资源,激活公司过去所积累的三线城市中高端消费端口,建立对接产业和消费的平台。

　　预计公司15、16年EPS分别为0.92、1.04元,维持“买入”评级。

　　截止到目前公司在手未结算项目储备总规模为2631万方,可结算项目的权益增加值为187亿元,NAV总价值为326亿元,公司当前总股本为38.2亿股,则公司每股NAV价格为8.52元/股。对应当前股价处于溢价状态,溢价率为23.2%,略低于地产板块整体的平均溢价率。

　　风险提示

　　三线城市整体房地产市场发展增速较慢,旅游地产资金沉淀规模较大。

　　南国置业:定增获批,转型提速高速增长可期

　　南国置业 002305

　　研究机构：方正证券 分析师：郭磊 撰写日期：2015-12-25

　　事件:

　　公司公告,公司非公开发行股票获得证监会批复,核准非公开发行不超过274,822,695股新股。根据公司与5月26日发布的非公开发行调整方案,公司此次发行底价为5.64元,计划募集资金上限为15,5000万元。

　　本次募集资金将用于南国中心一、二期,昙华林,雄楚广场项目建设。控股股东电建地产拟以不超过6.2亿元现金参与认购。

　　定增缓释公司资金压力,大股东可认购比例高

　　公司目前整体负债率较高,截止2015年三季度,公司净负债率为188.15%,其中短期有息负债45.66亿元,同期货币资金为23.25亿元,公司现金流承受一定压力,本次定增若发行完成将大程度缓解公司资金压力,释放公司成长动能,同时大股东本次可最高认购6.2亿元,占本次最高募集资金总额的40%,与目前大股东40.7%的持股比例接近,高认购比例彰显股东对于公司价值的认可。

　　股东雄厚资源助力公司成长,公司与大股东合作稳步推进

　　公司控股股东电建地产拥有超700万方的土地储备,年销售额近200亿元,雄厚的资金实力及项目资源获取能力将助力公司稳步成长。自从2012年电建地产入主以来,公司与电建地产的合作稳步推进。今年10月公司向成都海赋增资至51%,实现泛悦国际项目并表,同时在10月新竞得的武汉城建职校项目中,公司与电建地产成立项目公司合作开发,公司股权占比51%,再次实现合作项目并表。

　　大股东电建地产与公司的密切合作将有助于充分发挥公司商业地产开发与运营能力,同时紧密结合电建地产资源,逐步拓展公司项目获取能力。合作项目增多后,公司与大股东电建地产的利益将更趋一致。

　　转型步伐加快,新盈利增长点有望逐渐形成

　　公司在深耕商业地产的同时,在房地产业务转型方面亦动作频频。15年6月,公司与中印文化签订战略合作协议,未来有望将文化产业引入公司项目,进军文化创意产业园区的开发和运营。在拓展传统业务的同时,公司目前也以轻资产为经营目标,于今年7月与武汉房融金融服务有限公司合作,引入互联网接口,展开对轻资产运营模式的探索。

　　未来随着合作的逐步深入,公司与房融线上线下资源的整合有望帮助公司进一步提升经营效率,逐步打造成为公司新的盈利增长点。

　　盈利预测与投资建议

　　公司目前项目进度符合预期。南国置业商业地产运营经验丰富,与电建地产整合形成优势互补,预计2015-2017年EPS分别为0.04、0.45、0.79元,PE分别为150.56倍、14.36倍、8.25倍,给予“推荐”评级。

　　※风险提示与大股东整合进度缓慢;销售不及预期等。

　　中航地产:航空科技文化实质落地,战略变革起步

　　中航地产 000043

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-01-20

　　作为中航旗下优质地产上市公司平台,当前市值仅60亿,在行业整合中谋求发展的诉求,航空文化产业是公司积极探索方向之一,也有望受益国企改革下集团资源的整合。15年12月人事调整中,在集团任航空大世界项目负责人的徐维东空降为公司副总经理,预计将有力助推航空文化产业的发展以及与集团相关资源的对接。当前公司RNAV10.9元提供安全边际,预测15-17年EPS0.65/0.70/0.75元,PE14/13/12倍元,维持“推荐”评级,建议投资者持续关注。

　　风险提示:集团资产整合存在较大不确定性,市场预期可能过度乐观;公司地产布局对资金压力已显现;航空文化发展不及预期。

　　绿景控股:转型起步,拭目以待

　　绿景控股 000502

　　研究机构：银河证券 分析师：胡华如 撰写日期：2015-10-27

　　核心观点:

　　转型初期地产清尾盘、新设医疗公司致亏损扩大。公司发布2015年三季报,前三季度实现营收0.16亿元(-8.85%),归母净利润亏损902.1万元,亏损继续扩大,主要有两方面原因,一是公司地产可售仅剩广州及佛山尾盘及车位,账面价值约1.6亿元,致结算收入减少(-8.8%)、毛利率下滑(-4.0%),

　　二是随着广州明安医疗西安、南宁、北京子公司的设立管理费用大幅增加(+49.1%)。年初公司决定由房地产整体转型医疗服务,目前处于起步阶段,业绩出现亏损属预期之中。

　　定增100.5亿元,医疗转型三步走。9月公司发布100.5亿定增预案, 将建设4个实体医院,包括北京儿童医院集团肿瘤医院、遗传病医院, 通州国际肿瘤医院及南宁市明安医院,1个医学中心即肿瘤精准医学中心,2个平台,包括儿童健康管理云平台及医疗健康数据管理平台, 15-16年公司主要将搭建平台并实现内涵式发展,17-18年完善平台并实现外延式扩张,拟收购医疗相关优质资产,完善产业链并作为盈利来源,19-20年全面完成战略布局。

　　此外北京儿童医院、北京联创兄弟、北京安好时代、GX Medical Services LLC.、首都医科大学宣武医院等均为公司战略伙伴,公司与品牌公立医院的合作涉及品牌使用、协助建立团队、专家定期出诊、对医疗人员的培训、患者的转诊、远程诊疗等,将助力公司未来发展。医院项目的运营模式将以全资子公司明安医疗作为业务平台,

　　下设子公司负责当地医院建设,据测算项目成功实施后五年内,不考虑外延式扩张,收入可累计达到100亿以上, 累计税后利润20亿以上。此外公司正筹划收购天瑞鸿仁100%股权,天瑞鸿仁为自然人独资企业,持有北京儿童医院健康管理有限公司70% 股权。

　　股权分散、专业团队管理。定增完成后公司第一大股东变更为天安人寿,持股比例20.72%,第二大股东为上海纪辉资产,持股比例19.50%, 公司将不存在控股股东和实际控制人。天安人寿与纪辉资产将通过各1位董事的形式参与公司决策,并不直接参与经营管理,简单来说是一个股权较为分散、职业经理人管理的模式。

　　投资人之一格桑梅朵为公司董事陈玉峰、明安医疗总经理刘鑫拟出资设立的企业,认购6亿, 原公司实际控制人余斌认购8亿,锁定期36个月,彰显公司转型决心。目前公司地产业务和医疗业务暂时并行,医疗业务现由明安医疗负责, 负责人有丰富的民营医院管理经验,未来将逐步扩大专业业务团队。

　　投资建议:公司目前房地产业务无土地储备及新建项目,现有项目主要是尾盘及存货的销售,而定增项目培育期需3-5年,不考虑外延式增长预计2015-2016年公司业绩不会有明显改善,但我们认为公司转型医疗坚决、而医疗服务行业未来空间大,给予“推荐”评级。

　　风险提示:转型进程不及预期、定增预案审批风险。

房地产行业前景如何_房地产行业返乡置业或催生板块反弹 荐8股

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